In de praktijk komt het regelmatig voor dat huurders die menen dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde de huurbetaling geheel of gedeeltelijk willen stopzetten. Zij willen op die manier de verhuurder onder druk zetten en dwingen om de gebreken te verhelpen. Het huurrecht biedt daarvoor ook een speciale regeling. In artikel 7:207 lid 1 BW is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.
Huurder aan zet
Nadeel van deze wettelijke regeling is dat een huurder wel eerst zelf in actie moet komen. De huurder moet een gerechtelijke procedure starten. Dat kost tijd en geld. Veel huurders kiezen er dan ook voor om niet zelf naar de rechter te stappen, maar eerst een beroep te doen op de wettelijke mogelijkheid om de betaling van de huur op te schorten. Als de huurder vervolgens door de verhuurder in rechte wordt aangesproken tot betaling van de huurachterstand, kan de huurder een tegenvordering instellen tot verlaging van de huur op de voet van artikel 7:207 BW. De praktijk leert dat dit voor de huurder best risicovol is.
Uitstel of afstel
Het opschorten van huurbetaling houdt in dat er slechts sprake is van ‘uitstel’ en niet van ‘afstel’. Zodra de gebreken zijn opgeheven, moet de huurder alsnog de ingehouden huur betalen. Om definitief verlost te worden van de betaling van de ingehouden huur moet altijd de rechter worden ingeschakeld. Als de huurder dat niet op tijd doet, vervalt zijn recht om huurprijsvermindering te vorderen. De vervaltermijn voor de vordering tot huurprijsvermindering bedraagt namelijk zes maanden na de dag waarop huurder van de gebreken kennis heeft gegeven aan de verhuurder.
Een voorbeeld: een huurder doet op 1 januari aan de verhuurder melding van gebreken en schort vanaf dat moment de huur gedeeltelijk op. De verhuurder gaat aan de gang met het herstel van de gebreken en rond de herstelwerkzaamheden af per 1 mei. De huurder heeft dan in beginsel recht op evenredige vermindering van de huurprijs over de periode 1 januari tot 1 mei. De vordering tot huurprijsvermindering moet de huurder dan wel uiterlijk op 1 juli instellen. Dat moet hij doen door de verhuurder voor 1 juli te dagvaarden. Doet hij dit pas per 1 oktober, dan krijgt hij alleen nog huurprijsvermindering over de maand april. Als de huurder geen vordering instelt maar wacht totdat de verhuurder een incassoprocedure start voor de huurachterstand en de verhuurder doet dat pas op 1 november, dan kan de huurder zijn recht op huurprijsvermindering niet meer verwezenlijken. Zijn tegenvordering zal dan pas ingesteld kunnen worden na 1 november en dan zijn er al zes maanden verstreken waarbinnen geen gebreken meer waren aan het gehuurde.
Evenredigheid van huurprijsvermindering
Niet alleen op dit punt loopt het nogal eens mis voor de huurder. Wat huurders soms uit het oog verliezen is dat zij recht hebben op ‘evenredige vermindering’ van de huur. Er moet balans zijn tussen de mate waarin het gebrek inbreuk maakt op het huurgenot en de omvang van de huurprijsvermindering. Huurders die vanwege een relatief geringe inbreuk op het huurgenot toch de volle huurbetaling inhouden, lopen het risico dat zij uiteindelijk aan het kortste eind trekken en het gehuurde moet ontruimen.
Opschorting huur en ontbinding huurovereenkomst
Dit overkwam ook een huurder die voor de kantonrechter in Rotterdam moest verschijnen. Deze huurder had te kampen met schimmelvorming in zijn huurwoning en had over een fors aantal maanden de volledige huur ingehouden. Vervolgens hield hij zich ook onbereikbaar voor de verhuurder, zodat deze niet kon overgaan tot herstel van de gebreken. Bij vonnis d.d. 6 januari 2023 [1] heeft de kantonrechter diens huurovereenkomst ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning.
In dit geval hield de huurder zich onbereikbaar en belemmerde hij daardoor de verhuurder om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Er zijn echter ook zaken geweest die hebben geleid tot een ontbinding en ontruiming waarin de huurder alle medewerking had verleend, maar zoveel huur onbetaald had gelaten dat hij toch nog een fors bedrag moest nabetalen, maar dit niet kon omdat hij de ingehouden huur niet had bewaard maar had uitgegeven.
Conclusie
Kortom: huurders die de huur opschorten wegens de aanwezigheid van gebreken lopen nogal wat risico’s. Zij doen er goed aan om de weg van de evenredige vermindering van de huur te vorderen. In veel gevallen kunnen zij dat doen via de huurcommissie en dat is zowel efficiënt als veilig. Ook langs die weg zetten zij druk op de verhuurder om de gebreken te herstellen en kunnen zij tegelijkertijd hun recht op huurprijsvermindering te gelde maken.
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
