Elke woningcorporatie heeft te maken met kwetsbare bewoners. Te denken valt aan ouderen, dak -en thuislozen, mensen met een lichte verstandelijke beperking, etc. Woningcorporaties vervullen in de huisvesting van deze groep een belangrijke maatschappelijke rol. Maar soms heeft een bewoner zo’n specifieke zorgbehoefte dat het zelfstandig wonen niet (meer) gaat. In een recente uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch wilde de woningcorporatie de huurovereenkomst met zo’n kwetsbare huurder beëindigen [1]. Dat lukte niet.
Wat was er aan de hand?
In 2013 heeft Woonstichting Tiwos een huurovereenkomst gesloten met een alleenstaande man met een lichte verstandelijke beperking. In het contract worden nadere afspraken gemaakt. De huurder moet onder andere begeleiding accepteren. Er zijn in de loop der jaren enige incidenten, vooral in 2017 en 2019. Zijn voormalige begeleidster geeft in 2019 aan dat huurder het beste past in een 24-uurs begeleidingsomgeving. In oktober 2020 bedreigt huurder een schilder die renovatiewerkzaamheden uitvoert. Voor Tiwos is hiermee de maat vol. In een gesprek met de huurder en zijn nieuwe begeleider geeft Tiwos aan de huurovereenkomst te willen beëindigen. De huurder wil daar echter niet aan meewerken.
Tiwos spant een procedure aan. Zij vraagt de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden en huurder te veroordelen tot ontruiming van de woning. Zonder succes. De kantonrechter wijst de eis af. Daarop gaat Tiwos in hoger beroep.
Hoe oordeelt het gerechtshof in hoger beroep?
Het hof stelt vast dat Tiwos bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was van de omstandigheid dat huurder bij de bewoning begeleiding nodig had. Tiwos wist dus dat zij een overeenkomst aanging met een potentiële ‘paradijsvogel’. Volgens het hof is een woningcorporatie bij uitstek ingericht op het houden van toezicht met betrekking tot de leefbaarheid in en rondom de door haar verhuurde woningen. Van Tiwos mocht daarom worden verlangd dat zij tot op zekere hoogte rekening houdt met beperkingen die de geestelijke gezondheid van sommige van haar huurders met zich meebrengt. Dat had Tiwos – in de ogen van het hof – te weinig gedaan.
Wat had de woningcorporatie volgens het hof moeten doen?
Het hof onderkent dat het gedrag van de huurder door derden als intimiderend en bedreigend kan worden ervaren. Het hof is van oordeel dat die gevoelens van dreiging en intimidatie voor een belangrijk deel beperkt kunnen worden door voorlichting van de personen met wie de huurder in contact zou kunnen komen over de psychosociale problematiek die voortvloeit uit zijn lichte verstandelijke beperking. De problematiek is en was bekend (of had door het inwinnen van informatie bij de vorige verhuurder bekend kunnen zijn) bij Tiwos. Volgens het hof heeft Tiwos andere mogelijkheden om het probleem op te lossen, zoals:
- zij kan haar personeel dat met huurder in contact komt waarschuwen voor zijn gedrag;
- zij kan deze waarschuwing ook geven aan opdrachtnemers aan wie zij werkzaamheden opdraagt;
- zij kan instructie en voorlichting geven aan haar personeel en derden;
- zij kan met de directie van de kinderopvangorganisatie (die heeft geklaagd en die het pand tegenover de woning van huurder van Tiwos huurt) in gesprek gaan om te wijzen op de bijzondere karaktertrekken van huurder en via deze organisatie pogen bij de ouders van de opgevangen kinderen begrip te kweken voor zijn situatie.
Belangenafweging
Wanneer een huurder zich ernstig misdraagt, dan schiet hij tekort in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen en is in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Natuurlijk moet daarbij ook een belangenafweging plaatsvinden. In deze uitspraak weegt het woonbelang van de huurder zwaarder dan het belang van Tiwos bij het handhaven van een prettige leefomgeving. Ook paradijsvogels hebben behoefte aan een nestje, aldus het hof.
Conclusie
Het hof volgt het oordeel van de kantonrechter. De huurder mag in zijn woning blijven. Deze uitspraak roept bij mij wel de nodige vragen op. In het kader van de AVG mag een woningcorporatie niet zomaar allerlei informatie over de psychosociale problematiek van een huurder met derden delen. Daarnaast is de belangrijkste taak van woningcorporaties: de bouw, verhuur en beheer van betaalbare huurwoningen. Natuurlijk hebben woningcorporaties een rol bij de verhuur aan kwetsbare bewoners. Maar woningcorporaties hoeven (en horen) niet op de stoel van de hulpverlening te gaan zitten. In deze uitspraak was het volgens mij niet de taak van de woningcorporatie maar van de begeleider van huurder om de door het hof noodzakelijke instructies en voorlichting aan derden te geven over de geestelijke gezondheid van de huurder.
Lichtpuntje
Gelukkig valt er in de uitspraak nog wel te lezen dat huurder met deze beslissing van de kantonrechter en het hof een laatste kans krijgt om aan te tonen dat hij in staat is om zelfstandig te wonen. Een gewaarschuwd man telt voor twee…
Vragen over een overlastzaak? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
