Wettelijk medehuurderschap
Er bestaan twee vormen van wettelijk medehuurderschap:
- in artikel 7:266 BW is het medehuurderschap geregeld voor de echtgenoot of geregistreerd partner en
- in artikel 7:267 BW voor andere personen die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren (zeg maar: samenwonen).
Deze wettelijke medehuurders kunnen na het einde van het huwelijk, het geregistreerd partnerschap, of de samenwoning een beroep doen op scheidingsregelingen (artikel 7:266 lid 5 BW en 7:267 lid 7 BW) die meebrengen dat zij aan de rechter kunnen vragen te bepalen wie de huur mag voortzetten.
Contractuele medehuur (samenhuur)
Hoe werkt het dan als er twee huurders op het huurcontract staan die niet zijn gehuwd en ook geen geregistreerd partnerschap hebben? In de juridische literatuur worden deze personen wel contractuele medehuurders of (nog beter) samenhuurders genoemd. Wat als zij de samenwoning om welke reden dan ook willen beëindigen? Moeten zij dan allebei vertrekken of mag de ene huurder de huurovereenkomst opzeggen en de andere blijven doorhuren? Of kunnen zij naar analogie van de scheidingsregeling van artikel 7:267 lid 7 BW van de rechter vorderen dat hij bepaalt wie de huur mag voortzetten? En zo ja, heeft die uitspraak dan ook werking tegenover de verhuurder?
Prejudiciële vragen
De rechtbank Amsterdam heeft op 25 maart 2021 [1] hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De Procureur-Generaal van de Hoge Raad (juridisch adviseur van de Hoge Raad) heeft op 18 augustus 2021 [2] een conclusie genomen en daarin antwoord gegeven op de gestelde vragen. Volgens de P-G kan artikel 7:267 lid 7 BW inderdaad naar analogie worden toegepast op contractuele medehuurders en heeft de uitspraak van de rechter ook werking jegens de verhuurder zonder dat deze in de procedure wordt betrokken. Of de Hoge Raad dit advies overneemt is op dit moment nog niet bekend.
Hoge Raad heeft laatste woord
Met name het feit dat de verhuurder de uitspraak van de rechter moet accepteren is opmerkelijk. Tot nu toe wordt in de juridische literatuur door veel juristen bepleit dat bij contractuele medehuur het verliezen van een contractspartij niet de uitkomst kan zijn van een op artikel 7:267 lid 7 BW gebaseerde procedure tussen huurders, waarin de verhuurder in het geheel niet betrokken is geweest. Men acht dit in strijd met het wettelijk uitgangspunt dat een rechtsfeit dat tussen bepaalde personen plaatsvindt geen effect heeft ten opzichte van een derde. De beslissing van de Hoge Raad wordt dan ook met grote nieuwsgierigheid afgewacht.
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Rechtbank Amsterdam 25 maart 2021
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2021:1348
[2] Parket bij de Hoge Raad 18 augustus 2021
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2021:761
