Gemeentes zijn druk bezig met het stimuleren van verduurzaming van woningen en woningbouw. Gemeentes maken hierbij ook gebruik van privaatrechtelijke instrumenten. In hoeverre is dat toelaatbaar? Recent kwam deze vraag ter sprake in een zaak die zich afspeelde in de gemeente Tytsjerksteradiel. In deze zaak was de centrale vraag of de gemeente duurzaamheidseisen contractueel mocht opleggen aan kopers van woningbouwkavels. Wat was er in deze zaak aan de hand?
Gemeente Tytsjerksteradiel
De gemeente Tytsjerksteradiel had in haar duurzaamheidsnota opgenomen dat de door haar uitgegeven woningbouwkavels standaard moeten worden voorzien van een regenwatersysteem. De gemeente Tytsjerksteradiel neemt vervolgens in de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst van de woningbouwkavels de verplichting op dat de koper een regenwatersysteem moet aansluiten en in gebruik moet nemen op het moment dat de koper de nieuwe woning betrekt. De kopers moeten de kosten voor het installeren van het regenwatersysteem betalen. Twee kopers zijn het niet eens met deze algemene voorwaarden. Zij stappen naar de rechter en stellen dat deze duurzaamheidseis, de afnameverplichting van een regenwatersysteem, nietig is. Hoe oordeelt de rechter? [1]
Bouwbesluit 2012 en artikel 122 van de Woningwet
Allereerst geeft de rechter aan dat een gemeente geen overeenkomst mag sluiten ten aanzien van onderwerpen die reeds in het Bouwbesluit 2012 zijn vastgelegd. Dit volgt uit artikel 122 van de Woningwet. Het Bouwbesluit bevat alle bouwtechnische voorschriften waaraan bouwwerken in Nederland moeten voldoen betreffende veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Het Bouwbesluit is bedoeld als een uitputtende regeling. Artikel 122 van de Woningwet is er met name op gericht te voorkomen dat de gemeente gebruik maakt van haar monopoliepositie bij de gronduitgifte door in de koopovereenkomst extra eisen (bovenop de voorschriften van het Bouwbesluit) op te nemen. Het staat een gemeente wel vrij om in onderling overleg en op grond van gelijkwaardigheid op basis van convenanten meer af te spreken dan in het Bouwbesluit is vastgelegd.
Algemene voorwaarde terzake regenwatersysteem is nietig
Vervolgens gaat de rechter na of het voorschrift van een regenwatersysteem geregeld wordt in het Bouwbesluit. Het verplicht stellen van een regenwatersysteem is een duurzaamheidseis dat tot doel heeft verantwoord watergebruik te bewerkstelligen om hiermee de milieubelasting door het bouwen te verminderen. Het verplicht stellen van een regenwatersysteem is daarmee een bouwtechnisch voorschrift ten aanzien van het onderwerp milieu. Het Bouwbesluit voorziet in het onderwerp milieu. Nu het Bouwbesluit in dit onderwerp al voorziet, heeft de gemeente Tytsjerksteradiel volgens de rechter in strijd gehandeld met artikel 122 van de Woningwet door het afnemen en aansluiten van een regenwatersysteem contractueel te verplichten bij de aankoop van de door haar uitgegeven woningbouwkavels. Het gevolg is dat de bedongen algemene voorwaarde tot het afnemen van een regenwatersysteem nietig is. Dit betekent dat er geen rechtsgrond bestaat voor de gemeente Tytsjerksteradiel voor het in rekening brengen van de installatiekosten van het regenwatersysteem. De gemeente moet de installatiekosten die de kopers hadden betaald, dan ook terugbetalen.
Conclusie
De gemeente Tytsjerksteradiel mocht dus niet via de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst hogere eisen stellen aan de duurzaamheid en/of milieubelasting dan opgenomen is in het Bouwbesluit. Het staat gemeenten wel vrij om in onderling overleg en op grond van gelijkwaardigheid op basis van convenanten meer af te spreken dan in het Bouwbesluit is vastgelegd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met onze advocaat omgevingsrecht Gabriëlle Steenbakkers.
[1] Rechtbank Noord-Nederland 9 december 2020
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:4348
