Huurrechtelijke aspecten ‘optoppen’

Geplaatst op: 20-06-2023.

Bestaande woningvoorraad uitbreiden

Er is een groot tekort aan betaalbare woningen. In zijn brief van 17 mei 2023 [1] heeft minister Hugo de Jonge aan de Tweede Kamer laten weten dat hij alle mogelijkheden wil aangrijpen om het woningtekort terug te dringen. Daarbij is in de visie van de minister niet alleen nieuwbouw van belang, maar moet ook worden gelet op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Daarbij denkt hij onder andere aan het ‘optoppen’ van bestaande woongebouwen, dat wil zeggen: het verhogen van een bestaand gebouw met één of meerdere woonlagen.

De minister kondigt een programmatische aanpak ‘Optoppen’ aan, met als doel optoppen op grotere schaal te stimuleren. Door het toevoegen van een extra woonlaag op het dak van een bestaand gebouw kunnen tot wel 100.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan het grootste deel op daken van corporatiewoningen. Dat blijkt uit het recente verkenningsrapport van Stec Groep [2]. De minister kondigt aan dat zijn ministerie, samen met corporaties, marktpartijen en medeoverheden de komende tijd deze aanpak verder zal uitwerken.

Creëren draagvlak

Stec Groep heeft in haar verkenningsrapport aangegeven dat het draagvlak voor optoppen onder bestaande bewoners nu vaak klein is. Mensen die er al wonen krijgen extra buren met alle gevolgen en risico’s van dien. Onvoldoende draagvlak vormt – in de schaarse voorbeelden tot nu toe – een belemmering die veel ongewenste vertraging kan opleveren. Voor woningcorporaties is het dus van groot belang om goed te communiceren met de bestaande huurders.

Uit het verkenningsrapport van Stec Groep blijkt ook dat het omgevingsrecht in potentie veel vertraging kan opleveren. Zowel parkeernormen als strenge welstandseisen kunnen een grote praktische belemmering voor het optoppen vormen. Maar hoe zit het met het huurrecht? Wat is de juridische positie van de zittende huurders?

Positie zittende huurders

Het verkenningsrapport van Stec Groep zegt hier weinig over. Het geeft in paragraaf 3.2 in een bijzin aan dat in geval van huurwoningen draagvlak van wezenlijk belang is, maar voegt daar tussen haakjes aan toe dat draagvlak niet wettelijk verplicht is. Even verderop wordt toch een verwijzing gemaakt naar een renovatievoorstel dat (pas) redelijk wordt geacht als ten minste 70% van de huurders binnen een complex van minimaal 10 woningen vrijwillig daarmee instemt.

Huurrechtelijk gezien is optoppen een nieuw fenomeen waarover de komende jaren ongetwijfeld nog veel geschreven gaat worden. Hoe moet optoppen huurrechtelijk worden gekwalificeerd? Er wordt een extra bouwlaag toegevoegd aan een woongebouw. Betekent dit dat er iets aan het huurrecht van de individuele huurder wordt gewijzigd? Valt het dak van een woongebouw onder ‘het gehuurde’? Zo ja, heeft de individuele huurder dan op grond van artikel 7:220 BW instemmingsrecht ten aanzien van wijzigingen die op het dak worden aangebracht? Allemaal vragen met groot belang. De gevolgen van de veranderingen kunnen immers behoorlijke impact hebben op het woongenot van de zittende huurders.

Renovatieregeling van toepassing?

De vragen laten zich gemakkelijker stellen dan beantwoorden. Bezien in het licht van de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 22 april 2016 [3] zou bepleit kunnen worden dat de zittende huurders in beginsel geen instemmingsrecht hebben op grond van de renovatieregeling. Dit laat zich als volgt verklaren.

De wet bepaalt in artikel 7:220 BW dat een huurder dringende werkzaamheden moet gedogen; renovatiewerkzaamheden moet een huurder slechts toestaan als de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet. Bij complexgewijze renovatie (van 10 of meer woningen) wordt een renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn indien tenminste 70% van de huurders van het complex met het voorstel van de verhuurder heeft ingestemd. Het instemmingsrecht van de huurder is dus gekoppeld aan het begrip ‘renovatie’. Alleen als de verhuurder het gehuurde wenst te renoveren moet hij de instemming hebben van de huurder. Maar wanneer is sprake van renovatie? De Hoge Raad heeft in het hiervoor genoemd arrest beslist dat onder renovatie moet worden verstaan: alle werkzaamheden die leiden tot een toename van het woongenot. Aangezien optoppen niet gericht is op toename van het woongenot (althans niet van de zittende huurders), moet worden aangenomen dat deze werkzaamheden niet zien op renovatie en dus ook geen instemming behoeven van de zittende huurders.