Klimaatverandering zorgt ervoor dat bewoners steeds vaker last hebben van oververhitting van huizen. Wie moet dat voorkomen: huurders, verhuurders gemeenten en/of ontwerpers? Iedereen zal aan de slag moeten om huizen leefbaar te houden.
Hieronder zal ik bespreken hoe het huurrechtelijk zit.
Wet
Wanneer de klachten van huurders over hoge binnentemperaturen leiden tot een gerechtelijke procedure zal de rechter moeten oordelen of er sprake is van een ‘gebrek’ in de zin van de wet (art. 7:204 BW). Lastig daarbij is dat er geen dwingende regelgeving bestaat met betrekking tot de vereisten die gesteld moeten worden aan het thermisch comfort van woningen.
Rechtspraak
Een ander lastig punt is dat er een lappendeken aan rechterlijke uitspraken is, waarin het altijd gaat om de specifieke feiten en omstandigheden van de casus. Hieronder geef ik een overzicht.
Kantonrechter Roermond 8 februari 2017 (Woonzorg Nederland) [1]:
- In deze zaak was WZN een rechtszaak gestart tegen 17 huurders van seniorenappartementen.
- WZN wilde van de rechter horen dat haar voorstel een goed alternatief bood om de binnentemperatuur beter te reguleren. De huurders waren het hier niet mee eens. Zij wilden dat WZN buitenzonwering aanbracht.
- De rechter schakelde een deskundige in. Deze deskundige stelde:
- dat bewonersgedrag, zoals ventileren, van invloed kan zijn;
- dat het gebruik van ventilatie- en spuivoorzieningen de binnentemperatuur niet op acceptabel niveau zou brengen tijdens een warme zomerperiode;
- dat dit wel mogelijk was door het gebruik van een krachtige mobiele airco;
- dat alleen een automatische buitenzonwering de temperatuur tot een aanvaardbaar niveau kon verlagen, maar het aanbrengen daarvan was te kostbaar.
- De kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een gebrek aan de woningen. Volgens de rechter zal het gebruik van een krachtige mobiele airco in combinatie met zonwerende raamfolie en binnenzonwering een aanvaardbare oplossing zijn. De rechter vindt dat:
- het aanbrengen van airco’s en folie voor rekening van de verhuurder is;
- het aanbrengen van binnenzonwering voor rekening van de huurders is.
- Daarnaast bepaalt de rechter dat de huurders jaarlijks gedurende de periode van 1 juli tot 1 oktober 25% op de huurprijs in mindering kunnen brengen totdat het gebrek is hersteld.
- B. De rechter betrok in zijn oordeel de verwachtingen die WZN bij de huurders had gewekt. In een brochure had WZN geschreven: “We richten ons op senioren. We willen hen een meer dan comfortabele woning bieden.” Deze verwachtingen moest WZN waarmaken.
Kantonrechter Amsterdam 10 februari 2015 (Lieven de Key) [2]:
- In deze zaak ging het over een huurder die een woning huurt in een door De Key in 1999 verbouwde graansilo. In de gevel is veel glas aanwezig. Volgens huurder is er bij zon overwarmte in de woning. Dit is volgens de huurder een gebrek dat moet leiden tot huurprijsverlaging.
- Na deskundigenonderzoek blijkt dat de zon voor opwarming van de woning zorgt, waarbij de binnentemperaturen zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. Voorts blijkt uit het deskundigenonderzoek dat in de woning een ventilatiesysteem ontbreekt die de warme lucht afvoert en koele lucht invoert. Hierdoor blijft de binnentemperatuur ook in de avond en nacht hoog.
- De kantonrechter acht dit in de gegeven omstandigheden een gebrek. De huurprijs wordt verlaagd van € 353 naar € 320 per maand, en wel totdat het gebrek is verholpen. Volgens de rechter is het bedrag van € 33 per maand redelijk, omdat:
- het gederfde huurgenot zich met name in de zomermaanden voordoet;
- de huurprijsverlaging voor het gehele jaar geldt, zodat het effect van het verminderde huurgenot in een specifieke periode van het jaar over het gehele jaar moet worden uitgespreid;
- de huurder een deel van het verminderde huurgenot kan beperken door het aanbrengen van binnenzonwering.
Kantonrechter Amsterdam 21 december 2015 (Lieven de Key) [3]:
- In deze zaak ging het ook over woningen in een verbouwde voormalige betonnen graansilo. 28 huurders zijn naar de huurcommissie gegaan. De huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd, omdat er sprake is van een cumulatie van gebreken te weten: een hoge binnenluchttemperatuur in de zomer, stankoverlast en onvoldoende ventilatie- of andere mogelijkheden om de temperatuur in de woning te verlagen naar een acceptabel niveau, veroorzaakt door onvoldoende functioneren van het ventilatiesysteem.
- De Key gaat in beroep bij de kantonrechter.
- De kantonrechter overweegt dat de instraling van zonlicht, het grote glasoppervlak aan de gevel en de massieve betonnen elementen die eenmaal opgeslagen warmte slechts langzaam afstaan op zichzelf geen gebreken vormen, ook niet in samenhang beschouwd. De Key hoeft in beginsel geen maatregelen te nemen die redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd. Echter, onder de gegeven omstandigheden mag van De Key worden verwacht dat zij zich maximaal inspant bij het nemen van maatregelen, zoals het aanbrengen van zonwering, het plaatsen van een bypass en ventilatieroosters, enz. De gegeven omstandigheden waar de kantonrechter op doelt zijn: dat vanwege geluidsoverlast van verkeer en/of vaak plaatsvindende evenementen in de omgeving het openen van vensters niet bevorderlijk is voor de nachtrust en afkoeling slechts kan plaatsvinden door stromende lucht die slechts kan worden opgewekt door het openzetten van zowel een raam als de voordeur, hetgeen niet mogelijk of wenselijk is, waardoor huurders in hoge mate zijn aangewezen op de ventilatiesystemen. Dit maakt dat van De Key een grotere financiële inspanning mag worden verlangd dan in een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning het geval zal zijn. Daarbij komt dat de (hoogte van) de kosten niet zodanig zijn dat deze in redelijkheid niet van De Key kunnen worden verlangd. Nu vaststaat dat De Key geen adequate (zonwerende) maatregelen heeft genomen, is er sprake van een combinatie van gebreken. De kantonrechter ziet aanleiding de huurprijs te verlagen (40%) totdat de gebreken zijn opgeheven.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 juni 2016 (Tiwos) [4]:
- In deze zaak ging het over een appartement in een nieuwbouw-appartementencomplex met vloerverwarming en de Warmte-terugwin-installatie (WTW). Er zijn problemen met de vloerverwarming en met de warmteregulatie in de woning.
- De huurcommissie en de kantonrechter hebben geoordeeld dat er sprake is van een gebrek en de huur met 20% verlaagd.
- Tiwos gaat in hoger beroep.
- Het gerechtshof vindt dat problemen met de warmteregulatie niet zijn aan te merken als een gebrek. Het hof vindt dat een huurder van een appartement met veel glas en gelegen op het zuiden en westen, maar zonder airco, niet mag verwachten dat het binnen nooit warmer zal zijn dan buiten. Het hof oordeelt dat men van een huurder mag verwachten dat hij de binnentemperatuur reguleert door het aanbrengen van warmtewerende voorzieningen (zoals lamellen) én dat hij ventileert. Huurprijsverlaging is niet gerechtvaardigd.
- B. het hof baseert haar oordeel onder meer op een verklaring van de bovenbuurman (van huurder), die aangeeft dat de door hem [bovenbuurman] genomen maatregelen, te weten zonwering aan de binnenkant in combinatie met op kiepstand geopende ramen, de temperatuur in de woning lager hebben gehouden dan zonder die maatregelen het geval zou zijn geweest. Ook speelt mee dat de huurder zelf graag een woning op het zuiden (met grote ramen) wilde.
Kantonrechter Amsterdam 17 oktober 2011 (Delta Lloyd vastgoed) [5]:
- In deze zaak ging het om een huurwoning met een huurprijs van € 2.321,75 exclusief servicekosten per maand. De koelinstallatie in de woning had het vermogen om de luchttemperatuur in de woning met 1 à 2 graden Celsius te verlagen. De kantonrechter oordeelde dat van een huurwoning die in het duurdere marktsegment valt het nodige huurcomfort verwacht mag worden en dat de verhuurder er daarom voor moest zorgen dat de koelinstallatie de temperatuur met 4 à 5 graden kon verlagen, en niet slechts met 1 à 2 graden.
Conclusie en advies
Als vaststaat dat er sprake is van een gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 BW), dan zou de huurder de volgende acties van de verhuurder kunnen verlangen:
- herstel van het gebrek;
- huurvermindering;
- schadevergoeding.
In bovengenoemde uitspraken is meermalen geoordeeld dat de verhuurder verplicht is om het gebrek te herstellen (ad 1) en/of dat de huurprijs moet worden verlaagd totdat het gebrek is verholpen (ad 2). Helaas is herstel bij hitteproblematiek vaak niet eenvoudig te bewerkstelligen en zal het vaak ook aanzienlijke kosten met zich brengen.
Daarnaast is het belangrijk dat bewoners zelf maatregelen nemen om hitte in huis te voorkomen, bijvoorbeeld door ’s-nachts te ventileren, door overdag ramen en gordijnen te sluiten en door de tuin te beplanten in plaats van te betegelen.
Uit bovenstaande uitspraken blijkt ook dat de verhuurder er verstandig aan doet om de huurder voor aanvang van de huur goed te informeren over het feit dat de woning heet kan worden. Mogelijk dat een huurder die daar moeite mee heeft, dan beter kan kiezen voor een woning die niet gelegen is op de zonkant en/of geen grote raampartijen heeft.
Tot slot is het verstandig om met de huurder, de huurdersorganisatie, de gemeente in gesprek te gaan over de mogelijkheden om huizen, tuinen, complexen en woonomgevingen hittebestendiger te maken. Ook zou het goed zijn om bij nieuwbouw en toekomstige renovaties aandacht te geven aan het probleem om oververhitting te voorkomen.
Neem voor meer informatie contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Kantonrechter Roermond 8 februari 2017
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2017:1053
[2] Kantonrechter Amsterdam 10 februari 2015
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:2405
[3] Kantonrechter Amsterdam 21 december 2015
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:9682
[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 juni 2016
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:2483
[5] Kantonrechter Amsterdam 17 oktober 2011
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8386
