Verkoper woning niet aansprakelijk
Bij de verkoop van een woning wordt meestal een NVM-koopakte gesloten waarin alle risico’s voor gebreken bij de koper worden gelegd. De woning moet wel de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Als dit niet het geval is, bijvoorbeeld door ernstige houtrot, moet de verkoper de kosten van herstel vergoeden. Tenzij de koper het gebrek voor de koop kende of door onderzoek had kunnen kennen.
Verdere uitsluiting van aansprakelijkheid
Soms wil de verkoper zijn aansprakelijkheid verder uitsluiten en wordt een ouderdomsclausule toegevoegd aan de koopakte bij de verkoop van een oudere woning of historisch pand. Met deze clausule erkent de koper dat bepaalde eigenschappen of gebreken samenhangen met de leeftijd van het pand en aanvaardt hij het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken als gevolg van ouderdom. De verkoper wordt dan vrijgesteld van aansprakelijkheid voor herstelkosten.
Een andere veelvoorkomende clausule is de niet-zelfbewoningsclausule, waarbij de verkoper aangeeft de woning niet zelf te hebben bewoond en daarom de koper niet kan informeren over eigenschappen die hij zou hebben gekend als hij er wel had gewoond. Eventuele gebreken komen dan voor risico van de koper.
Uitsluiting aansprakelijkheid soms niet mogelijk
Het is echter niet altijd mogelijk voor de verkoper om zich succesvol te beroepen op deze clausules om zijn aansprakelijkheid af te wijzen.
Zo werd in een zaak voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant een koopovereenkomst betwist vanwege geluidsoverlast van de buren. De rechtbank oordeelde dat de niet-zelfbewoningsclausule als oneerlijk beding moest worden beschouwd en vernietigd moest worden. Omdat de overlast het normale gebruik van de woning onmogelijk maakte, werd de koopovereenkomst ontbonden en de verkoper moest de woning terugnemen en de koopprijs terugbetalen.
Advies
Het is voor de koper belangrijk om zich voor het sluiten van de koopakte bewust te zijn van de gevolgen van clausules zoals de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule bij de aankoop. van een woning. De koper moet vooraf onderzoek naar gebreken laten doen als er zulke clauslues opgenomen worden. De koper moet zich bij gebreken die na de koop worden geconstateerd afvragen of de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld voor herstelkosten of dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden en daarover zonodig juridisch advies inwinnen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jan Erik van der Wolf of een van onze andere advocaten.
