Woningcorporaties worden in toenemende mate geconfronteerd met gevallen waarin een woning is gebruikt voor drugshandel en de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet besluit om de woning te sluiten. Als de feitelijke sluiting van de woning heeft plaatsgevonden kan de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, dat wil zeggen: de huurovereenkomst beëindigen zonder tussenkomst van de rechter.
Wanneer mag de verhuurder het gehuurde ontruimen?
Als de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden betekent dit niet dat de verhuurder de woning mag ontruimen. Ontruiming kan pas plaatsvinden als daarover met de huurder overeenstemming is bereikt. Als huurder niet berust in de buitengerechtelijke ontbinding en dus ook niet van plan is om mee te werken aan de ontruiming van het gehuurde, zal de verhuurder naar de rechter moeten om een ontruimingsvonnis te verkrijgen. In veel gevallen start de verhuurder daarvoor een kort geding.
De rechter in kort geding zal dan moeten onderzoeken of de door de verhuurder ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding stand zal houden. Aangezien de buitengerechtelijke ontbinding is gebaseerd op het besluit van de burgemeester tot sluiting van het pand, zal de rechter in kort geding aandacht moeten besteden aan de vraag, of het besluit van de burgemeester rechtmatig is genomen. De rechtmatigheid van het besluit van de burgemeester behoort echter niet door de civiele rechter te worden getoetst maar door de bestuursrechter. Vaak is het bestuursrechtelijke traject nog lang niet afgerond als de rechter in kort geding moet oordelen over de ontruimingsvordering van de verhuurder. De rechter in kort geding zal dan een inschatting moeten maken hoe het oordeel van de bestuursrechter uiteindelijk zal zijn.
Rechtmatigheid besluit burgemeester
In veel kort gedingen (en bestuursrechtelijke procedures) wordt door de huurder de rechtmatigheid van het besluit van de burgemeester aangevallen met het argument dat er weliswaar drugs in de woning aanwezig was, maar dat de aanwezigheid van de drugs in de woning niet heeft geleid tot aantasting van de openbare orde of aantasting van het woon- en leefklimaat in de buurt. Aangezien het instrument van burgemeesterssluiting volgens de wetgever juist is bedoeld om aantasting van de openbare orde (of van het woon- en leefklimaat) tegen te gaan, wordt dan door de huurder bepleit dat de burgemeester zijn besluit tot sluiting om verkeerde redenen heeft gebruikt. De huurder probeert met deze argumentatie het besluit van de burgemeester onderuit te halen en daarmee dus ook de door de verhuurder gedane buitengerechtelijke ontbinding (en ontruiming).
Uitspraak Raad van State
Tot voor kort werd dit argument door sommige rechters ook wel gehonoreerd. Als niet kon worden vastgesteld dat er in het pand concrete handelsactiviteiten plaatsvonden, werd het besluit van de burgemeester onrechtmatig geacht en vernietigd. De hoogste bestuursrechter heeft recentelijk echter geoordeeld, dat:
“alleen al de aangetroffen hoeveelheid drugs op zichzelf voldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat er sprake was van een situatie waarin redelijkerwijs verondersteld kon worden dat de openbare orde en veiligheid in de omgeving van de woning ernstig in het geding waren. Reeds het gegeven van een aanzienlijke hoeveelheid hennepplanten impliceert dat die hennep ter zijner tijd moet worden afgevoerd, waardoor in de omgeving van de woning sprake zal zijn geweest van illegale en criminele activiteiten.”
Met deze uitspraak is een belangrijk onderdeel van het gebruikelijke verweer van huurders in ontruimingsgeschillen weggenomen. De processuele kansen van de verhuurders zijn daarmee navenant gestegen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Raad van State 27 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:627
