Wanneer is verhuiskostenvergoeding verschuldigd?
De laatste jaren zijn er veel gerechtelijke procedures gevoerd over de renovatieregeling van artikel 7:220 BW. Met name de vraag wanneer sprake is van renovatie en wanneer een huurder aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding van € 5.993 (prijspeil 2018) heeft de gemoederen bezig gehouden. In een belangrijke uitspraak heeft de Hoge Raad (2) beslist dat in projecten waarin zowel onderhoudswerkzaamheden als renovatiewerkzaamheden plaatsvinden, de verhuiskostenvergoeding alleen dan is verschuldigd als de voor renovatie nodige werkzaamheden (dus afgezien van de overige werkzaamheden) het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Die noodzaak moet dan blijken uit de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden, maar kan ook voortvloeien uit de persoonlijke omstandigheden van de huurder.
Lagere rechters
De jurisprudentie van de Hoge Raad lijkt te suggereren dat als de noodzaak tot verhuizing als gevolg van het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden eenmaal is vastgesteld, de huurder altijd recht heeft op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Lagere rechters hebben toch wat moeite met deze gedachtegang.
Zo zijn er rechters die het onderscheid tussen dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatiewerkzaamheden wat oprekken. Zo vindt de kantonrechter te Rotterdam (3) van belang wat het doel is van de werkzaamheden. Naar zijn oordeel zijn werkzaamheden die weliswaar leiden tot verhoging van het woongenot (en dus in de leer van de Hoge Raad vallen onder het begrip renovatie), maar het gevolg zijn van werkzaamheden die nodig zijn om gebreken te voorkomen c.q. te verhelpen, geen renovatiewerkzaamheden. En dus kan de huurder in die gevallen ook geen aanspraak maken op de verhuiskostenvergoeding.
Dezelfde kantonrechter (maar ook de kantonrechter te Utrecht (4) vindt bovendien dat als de verhuurder een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stelt, en huurder dus feitelijk geen echte verhuisbeweging hoeft te maken, niet kan worden gesproken van een ‘echte verhuizing’ en huurder dus geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Volgens de kantonrechter is deze verhuiskostenvergoeding namelijk alleen bedoeld als vergoeding voor verhuizing van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en voor inrichting van die tijdelijke woning, alsmede als vergoeding voor het weer terugverhuizen van de inboedel na de renovatie en het herinrichten van de gerenoveerde woning. Het voor slechts beperkte duur zijn intrek nemen in een volledig ingerichte logeerwoning betreft volgens de kantonrechter te Utrecht geen ‘noodzakelijke verhuizing’.
Hof Arnhem-Leeuwarden
De hiervoor bedoelde uitspraken van de lagere rechters kregen behoorlijk wat aandacht in de media en konden bij verhuurders rekenen op veel bijval. Toch moest worden afgewacht wat hogere rechters hiervan dachten.
Het hof Arnhem-Leeuwarden lijkt in zijn recente arrest van 11 december 2018 (5) op de rem te trappen. Het hof is van mening dat als de renovatiewerkzaamheden het nodig maken dat huurder zijn woning tijdelijk verlaat en dat hij tijd en aandacht heeft moeten besteden aan zijn vertrek, dan betreft dit een verhuizing in de zin van artikel 7:220 BW. Ook het enkele feit dat de verhuizing slechts beperkt van duur was (drie weken) was volgens het hof onvoldoende om de verhuiskostenvergoeding niet toe te kennen. Met nadruk overweegt het hof dat de wetgever heeft gekozen voor een dwingend wettelijke regeling met een forfaitaire minimumbijdrage. De wetgever heeft volgens het hof geen onderscheid willen maken op basis van de duur van de verhuizing. Het hof lijkt met deze uitspraak wat meer de eerder genoemde lijn van de Hoge Raad op te zoeken.
Conclusie
De gemoederen zijn dus nog niet tot rust gekomen. Waar lagere rechters tenderen naar het aan banden leggen van het recht van de huurder op het verkrijgen van een forfaitaire verhuiskostenvergoeding, lijkt de hogere rechter met een beroep op de wet en parlementaire geschiedenis toch een wat strikter standpunt te huldigen. Het laatste woord hierover is uiteindelijk aan de Hoge Raad. Het valt te verwachten dat de Hoge Raad op niet al te lange termijn (opnieuw) richting zal moeten wijzen in deze problematiek.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
- Dit artikel is recent als blog verschenen
- HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
- Kantonrechter Rotterdam 3 augustus 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:6690
- Kantonrechter Utrecht 17 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5040
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10766
