Zonwering, zonnepanelen, inbouwapparatuur: mag de verhuurder de investering doorberekenen via de servicekosten?

Geplaatst op: 18-03-2019.

Woningcorporaties worstelen met de vraag op welke manier zij hun investeringen in zonnepanelen, zonwering, inbouwkeukenapparatuur e.d. kunnen doorberekenen aan de huurders. Mogen ze daarvoor een vergoeding in de servicekosten opnemen? En wie is er verantwoordelijk voor het onderhoud: huurder of verhuurder? Het antwoord is afhankelijk van de vraag of zonnepanelen, zonwering en inbouwapparatuur als roerend of als onroerend worden aangemerkt.

Servicekosten of kale huurprijs

Voor woningcorporaties is het vaak van belang om de vergoeding op te nemen in de servicekosten. Als gevolg van het ‘passend toewijzen’ per 1 januari 2016 kan immers druk op de huurprijs ontstaan, waardoor deze niet hoger mag worden vastgesteld. Het doorberekenen in de kale huurprijs is dan eenvoudigweg niet mogelijk. Ook bieden de servicekosten als voordeel dat hierin de werkelijke kosten worden doorberekend.

Roerend of onroerend

Zaken die onroerend zijn, horen thuis in de kale huurprijs; roerende zaken in de servicekosten. Onroerende zaken worden geacht bij de woning te zijn inbegrepen. Investerings- en onderhoudslasten van de onroerende zaak dienen uit de kale huurprijs te worden gedekt. Voor onroerende zaken kunnen uitsluitend de kosten voor energie (elektra, gas, water) en de kosten voor kleine herstellingen als servicekosten worden doorberekend. De kosten voor het gebruik van roerende zaken mag een verhuurder via de servicekosten in rekening brengen bij huurders.

Inbouwapparatuur

Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de concrete situatie. Een ingebouwde kookplaat is vrijwel altijd een onderdeel van de keuken en dus onroerend. Maar als het fornuis los staat, dan is het in beginsel roerend. De Huurcommissie hanteert dit als uitgangspunt. De kantonrechter Almere oordeelde op 25 oktober 2017 echter anders (1). Volgens de kantonrechter dient inbouwkeukenapparatuur (het fornuis, de koelkast en de vaatwasser) niet als een bestanddeel van de woning te worden aangemerkt, omdat de keukenapparatuur zonder beschadiging van betekenis kan worden verwijderd.

Zonwering

In een recente uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 8 januari 2019 is bepaald dat zonwering als onroerend dient te worden aangemerkt (2). Alle woningen in het appartementencomplex waren al bij de bouw voorzien van zonneschermen. Ook lag de railconstructie verzonken in het kozijn en werden de screens bediend met een knop aan de binnenkant van de woning. Het hof is van mening dat het gebouw en de zonweringsinstallatie in constructief opzicht op elkaar waren afgestemd. Het onderhoud en vervanging van de zonneschermen komen daarom voor rekening van de verhuurder.

Zonnepanelen

Woningcorporaties mogen in de servicekosten een vergoeding opnemen voor het gebruik van zonnepanelen die los op het dak zijn geplaatst. Op het moment dat de zonnepanelen geïntegreerd zijn in het dak, dan kwalificeren de zonnepanelen zich als onroerende zaken en dient de vergoeding voor de zonnepanelen in de huurprijs te worden opgenomen. Het criterium is dus of de zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam met het gebouw verenigd te blijven. Denk bijvoorbeeld aan zonnepanelen die een eenheid vormen met de dakbedekking of die zijn weggewerkt in de beglazing van een woning. Dergelijke zonnepanelen zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en zijn dus onroerend.

Conclusie

Een verhuurder die zonwering, zonnepanelen of inbouwapparatuur wil aanbrengen doet er verstandig aan om vooraf goed na te denken over de manier waarop de kosten van de investering kunnen worden doorberekend aan de huurder. In de praktijk blijkt dat verhuurders daarvoor nogal eens een vergoeding via de servicekosten vragen. Als later blijkt dat deze installaties tóch onroerend zijn, dan hoeft de huurder geen servicekosten voor zonnepanelen en zonwering te betalen. Probleem is dat de kosten ook niet meer in de kale huurprijs kunnen worden opgenomen. Overheveling van oneigenlijke servicekosten naar de huurprijs is namelijk verboden.

Voor meer informatie of vragen kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.