Veel woningcorporaties zitten in een samenwerkingsverband met zorginstellingen en gemeenten ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen woningcorporaties aan de zorginstellingen woningen ter beschikking.
In veel gevallen gebeurt dit op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De zorginstelling op haar beurt stelt deze woning dan weer ter beschikking aan haar cliënt (hierna ‘bewoner’ genoemd), en wel op basis van een gecombineerde woonzorgovereenkomst voor bepaalde tijd. Het doel is uiteindelijk om – bij gebleken geschiktheid – na afloop van de begeleidingsperiode een rechtstreekse huurrelatie tot stand te brengen tussen de bewoner en de woningcorporatie.
Huurbescherming?
In veel gevallen verloopt dit proces goed, maar soms ook niet. De bewoner kan bijvoorbeeld dusdanige ernstige overlast veroorzaken dat voortzetting van de bewoning niet is gewenst. De woningcorporatie stuurt dan een kennisgeving aan de zorginstelling ter beëindiging van de tussen hen bestaande huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De zorginstelling zal dan op haar beurt de woonzorgovereenkomst met de bewoner opzeggen. Kan de bewoner in zo’n geval jegens de woningcorporatie aanspraak maken op de in artikel 7:269 BW neergelegde huurbescherming? Dit wetsartikel komt er kort gezegd op neer, dat de onderhuurovereenkomst – in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder – wordt voortgezet door de hoofdverhuurder.
Kort geding
Onlangs stond ons kantoor een woningcorporatie bij die met deze discussie werd geconfronteerd. De woningcorporatie had de huurovereenkomst met de zorginstelling beëindigd en de zorginstelling op haar beurt had de gecombineerde woonzorgovereenkomst met de bewoner beëindigd. De bewoner wilde de woning niet ontruimen. De woningcorporatie is toen een kort geding gestart tegen de bewoner strekkende tot ontruiming van de woning. De stelling van de woningcorporatie was dat de bewoner onrechtmatig gebruik maakte van het gehuurde. Tussen hen bestond immers geen huurrelatie. De bewoner dacht daar anders over. Volgens hem was er tussen hen wel een huurrelatie ontstaan, en wel op grond van artikel 7:269 BW. Zowel de voorzieningenrechter in eerste aanleg als het Gerechtshof in hoger beroep heeft de woningcorporatie in het gelijk gesteld. Deze uitspraken zijn (nog) niet gepubliceerd.
Ontruimingsvonnis
In beide instanties werd door de rechter(s) van groot belang geacht dat de woonzorgovereenkomst (een combinatie tussen een onderhuurovereenkomst en een zorgovereenkomst) dermate nauw met elkaar waren verbonden, dat het einde van de zorgrelatie tot gevolg heeft dat ook de onderhuurrelatie dient te eindigen. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien. Beide overeenkomsten zijn namelijk gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, met daarbij de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling afhankelijk zijn. De afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen vormen de essentie van de rechtsverhouding. Het moest voor de bewoner helder zijn geweest dat hij in de woning terecht kon in het kader van de begeleiding door de zorginstelling (buiten de normale toewijzingsregels om) en dat het einde van de begeleiding ook het einde van de onderhuurovereenkomst zou betekenen. Doorslaggevend in dit verband is wat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan. Bewoner mocht bij het aangaan van de gecombineerde woonzorgovereenkomst er niet van uitgaan dat hem huurbescherming toekwam en dus is zijn beroep op artikel 7:269 BW tevergeefs.
Conclusie
Deze discussie bewijst eens te meer dat het van groot belang is om vooraf veel aandacht te besteden aan de juiste werkwijze en goede redactie van zowel de hoofdhuurovereenkomst als woonzorgovereenkomst. Als dat in orde is kunnen eventueel noodzakelijke gerechtelijke procedures met vertrouwen worden gevoerd.
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met Rene Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
