Vrijwel wekelijks krijgen wij (via onze Infodesk Woningcorporaties) vragen voorgelegd die te maken hebben met de wettelijke gebrekenregeling. Bijvoorbeeld de vraag of een woningcorporatie aansprakelijk is voor schade die de huurder lijdt door een gebrek in de huurwoning.
Ook in onderstaande uitspraak van de kantonrechter Rotterdam kwam die vraag aan de orde [1].
Feiten
- Op 8 februari 2021 heeft huurder bij Havensteder melding gemaakt van een lekkage.
- Diezelfde dag is in opdracht van Havensteder de firma Isendoorn in de woning geweest, maar zij heeft de oorzaak van de lekkage toen niet kunnen achterhalen.
- Op 9 februari 2021 is de firma Muddebouw in opdracht van Havensteder in het gehuurde geweest. Muddebouw heeft geconstateerd dat sprake is van een lekkage afkomstig uit de vloer van de badkamer, waarna zij op 22 februari 2021 herstelwerkzaamheden heeft verricht.
- Op 9 maart 2021 heeft Muddebouw een verstopping in een afvoer geconstateerd.
- Deze verstopping is op 18 maart 2021 verholpen door Riool Reinigings Service.
Het geschil
Door de lekkage is schade ontstaan aan het stucwerk van de muren en het laminaat. Huurder eist een schadevergoeding van € 2.335,29. Omdat verhuurder weigert te betalen, stapt huurder naar de rechter.
De wet
In artikel 7:208 BW is bepaald dat een verhuurder aansprakelijk is voor (gevolg)schade als:
- er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW; en
- dit gebrek aan verhuurder moet worden toegerekend.
Standpunt verhuurder
Havensteder stelt dat er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, omdat de lekkage veroorzaakt is door de ophoping van haar en vuil in de afvoer van de wastafel. Dit moet aan de huurder worden toegerekend. Ook stelt Havensteder dat – als er al sprake is van een gebrek – dit niet aan Havensteder kan worden toegerekend, omdat haar geen verwijt valt te maken.
Verweer huurder
Huurder betwist dit. Als de oorzaak van de lekkage veroorzaakt zou zijn door haarophoping, dan zou dit als gevolg hebben gehad dat het water in de wasbak omhoog gekomen zou zijn. Dat is niet gebeurd; het water is juist via de vloer van de badkamer naar beneden gestroomd en heeft op de daaronder gelegen verdieping voor waterschade gezorgd.
Oordeel van rechter
De kantonrechter Rotterdam heeft geen eindvonnis maar een tussenvonnis gewezen [1].
Ad 1: Gebrek?
Daarin is bepaald dat het aan Havensteder is om te bewijzen dat de verstopping is ontstaan doordat huurder de afvoer van de wastafel niet voldoende heeft schoongehouden en ontstopt.
Als Havensteder er niet in slaagt dit bewijs te leveren en vast zou komen te staan dat sprake is van een gebrek, dan betekent dat nog niet dat huurder dan zonder meer recht heeft op vergoeding van zijn schade, aldus de kantonrechter. Artikel 7:208 BW stelt immers als tweede voorwaarde dat het gebrek aan de verhuurder toerekenbaar is.
Ad 2: Toerekenbaarheid?
Voor wat betreft de vraag of de lekkage aan Havensteder is toe te rekenen rust de stelplicht en bewijslast op huurder. Huurder heeft gesteld dat de oorzaak van de lekkage moet zijn geweest dat een waterleiding of afvoerbuis lekte en dat de lekkage daarom aan Havensteder is toe te rekenen. Muddebouw heeft voordat de verstopping door haarophoping werd aangetroffen, werkzaamheden aan de afvoer van de wastafel in de badkamer verricht om de lekkage te herstellen. Het is Havensteder die, als opdrachtgever van Muddebouw, over de informatie zou moeten beschikken over de oorzaak van de lekkage. Anders gezegd: deze informatie bevindt zich in haar domein. Daarom draagt de kantonrechter Havensteder op, voor het geval dat zij niet slaagt in het leveren van het bewijs dat de lekkage veroorzaakt is door een ophoping van haar en vuil, om nadere feitelijke gegevens te verstrekken ter onderbouwing van haar betwisting van de stelling van huurder, dat de oorzaak van de lekkage moet zijn geweest dat een waterleiding of afvoerbuis lekte.
De kantonrechter heeft de zaak verwezen naar een latere rolzitting voor uitlating aan de kant van Havensteder. Het is mij niet bekend hoe deze zaak is afgelopen. Ik kan dus niet vertellen of Havensteder in de opgedragen bewijslevering en informatieverstrekking is geslaagd.
Conclusie
Zoals in de inleiding al staat, worden verhuurders door huurders regelmatig aansprakelijk gesteld voor schade ten gevolge van een gebrek. Maar een verhuurder is lang niet altijd verplicht om schade te vergoeden. Dit zal pas het geval zijn als er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW én als de verhuurder een verwijt te maken valt. Bijvoorbeeld omdat de gevolgschade is ontstaan door het uitblijven van (deugdelijk) herstel of als er fouten zijn gemaakt door de aannemer van verhuurder.
Deze uitspraak is interessant, omdat de kantonrechter ingaat op de vraag wie de bewijslast draagt. De hoofdregel in het civiele bewijsrecht is: ‘wie stelt, bewijst’. Dus: degene die zich op een rechtsgevolg van een bepaalde stelling beroept, moet de juistheid van die stelling bewijzen. Maar is het wel altijd zo zwart-wit? Nee, zoals ook blijkt uit deze uitspraak. De kantonrechter komt tot de volgende bewijslastverdeling:
- Het is aan huurder te bewijzen dat er sprake is van een gebrek (lekkage). Dit is niet moeilijk te bewijzen.
- Nu verhuurder zich verweert met de stelling dat huurder het gebrek zelf heeft veroorzaakt, moet verhuurder dit bewijzen. Dit komt overeen met de hoofdregel van het bewijsrecht.
- Als de huurder een schadevergoeding eist, dan moet de huurder bewijzen dat het gebrek toerekenbaar is aan de verhuurder. De rechter had het bewijs van deze stelling eigenlijk aan huurder moeten opdragen. Op deze hoofdregel van het bewijsrecht zijn echter uitzonderingen. Een uitzondering is het geval waarin degene die een stelling wil bewijzen, niet over de bewijsmiddelen beschikt omdat die in het domein van de andere partij ligt. In dit geval was daarvan sprake, aldus de kantonrechter. Daarom moest de verhuurder bewijzen dat huurder de verstopping heeft veroorzaakt, althans dat de oorzaak van de lekkage niet aan verhuurder kan worden toegerekend.
Als verhuurder dit bewijs niet kan leveren, dan is verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade. Het zal duidelijk zijn dat de vraag – wie aansprakelijk is voor gevolgschade – niet altijd eenvoudig is te beantwoorden.
Vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Rechtbank Rotterdam 23 december 2022
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2022:11486
