Huurachterstand verrekenen met vergoeding?
Verhuurders zijn verplicht om een verhuiskostenvergoeding te betalen als de huurder moet verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie. Mag de verhuurder de vergoeding met een huurschuld verrekenen? Het antwoord luidt: ja, maar onder voorwaarden.
Voorwaarden
Volgens de wet mag er verrekend worden als is voldaan aan de volgende vier voorwaarden:
- de prestatie beantwoordt aan de schuld;
- wederkerig schuldenaarschap;
- de verhuurder is bevoegd tot betaling van de vergoeding;
- de verhuurder kan de betaling van de huurachterstand afdwingen.
De prestatie beantwoordt aan de schuld
De met elkaar te verrekenen prestaties moeten gelijksoortig zijn. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als beide partijen een geldvordering op elkaar hebben. De uit te betalen vergoeding en de te vorderen huurachterstand zijn allebei geldvorderingen. Aan deze voorwaarde voor verrekening is dus voldaan.
Wederkerig schuldenaarschap
Dit wil zeggen dat dezelfde partijen over en weer iets van elkaar te vorderen hebben. De verhuurder heeft recht op betaling van de huurachterstand en de huurder heeft op zijn beurt recht op betaling van de vergoeding. Deze verplichtingen vloeien voort uit dezelfde huurovereenkomst. Ook deze voorwaarde zal dus geen obstakel opleveren.
Bevoegd tot betaling van de vergoeding
In het algemeen zal de verhuurder betalingsbevoegd zijn.
Bevoegd tot afdwingen van betaling van de vordering
De verhuurder die wil overgaan tot verrekening van de huurachterstand moet ook bevoegd zijn om betaling van de huurachterstand af te dwingen. Als er een betalingsregeling voor de huurachterstand is afgesproken, is het afhankelijk van de inhoud van de betalingsregeling wanneer de verhuurder bevoegd is betaling af te dwingen. Vaak wordt in een betalingsregeling afgesproken dat de huurder bij niet-nakoming van de betalingsregeling het gehele bedrag van de huurachterstand ineens moet voldoen. Vanaf dat moment is de verhuurder ook bevoegd betaling van de gehele huurachterstand af te dwingen.
En hoe kan de verhuurder verrekenen?
Als de verhuurder aan alle hiervoor genoemde voorwaarden heeft voldaan, mag hij verrekenen. Verrekening vindt niet vanzelf plaats. De verhuurder zal aan de huurder moeten verklaren dat hij de huurachterstand met de vergoeding van de huurder verrekent. Deze verklaring is vormvrij. Dit betekent dat de verklaring in iedere vorm mag plaatsvinden, bijvoorbeeld mondeling of door een e-mail van de verhuurder aan de huurder waarin de verhuurder meldt dat hij zal verrekenen. Bewijstechnisch is het uiteraard beter om per e-mail of schriftelijk te verklaren. Heeft de verhuurder aan zijn huurder verklaard dat hij verrekent, dan worden de huurachterstand en de vergoeding tegen elkaar weggestreept, ongeacht of de huurder hiermee instemt.
Conclusie
De verhuurder mag een verhuiskosten- of een ongeriefsvergoeding verrekenen met een huurachterstand. Een verhuurder doet er verstandig aan om de huurder een verrekeningsverklaring te sturen.
Voor informatie over verrekening kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
