Woningcorporaties verkopen hun woningen vaak aan hun doelgroep van minder draagkrachtigen en hebben er belang bij dat die woningen in eerste instantie ook daadwerkelijk bij haar doelgroep in gebruik komt en blijft. In verband hiermee nemen woningcorporaties in de verkoopovereenkomst een zelfbewoningsplicht (en aanbiedingsplicht) op.
Op deze manier wordt geprobeerd om te voorkomen dat een verkochte woning binnen korte tijd voor een hoge commerciële huurprijs wordt verhuurd of voor een hogere prijs wordt verkocht. Er is betrekkelijk weinig rechtspraak over de rechtsgeldigheid van de zelfbewoningsplicht.
Casus
Onlangs heeft de rechtbank Overijssel hierover uitspraak gedaan in een geschil waarin ons kantoor de woningcorporatie bijstond tegen een koper. Woningcorporatie en koper hadden in oktober 2018 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning. In de algemene voorwaarden die van toepassing waren verklaard op deze koopovereenkomst was o.a. bepaald dat koper de woning zelf moet bewonen en deze niet zonder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie mag verhuren (de ‘zelfbewoningplicht’). Op overtreding van deze zelfbewoningsverplichting was een contractuele boete gesteld van € 30.000. Koper heeft de woning zonder schriftelijke toestemming van de woningcorporatie vanaf februari 2021 verhuurd aan een derde. Koper zelf woonde op een ander adres. Aan de verhuur aan de derde is in december 2022 een einde gekomen. Bij brief van april 2022 heeft de woningcorporatie aan koper kenbaar gemaakt dat zij aanspraak maakt op de contractuele boete van € 30.000 omdat koper de zelfbewoningsverplichting had geschonden. Koper wilde deze boete niet betalen.
De woningcorporatie is een gerechtelijke procedure gestart o.a. strekkende tot betaling van de boete. Koper heeft verweer gevoerd. Volgens koper is het beding tot zelfbewoning vernietigbaar omdat deze onredelijk bezwarend is. Bovendien doet koper een beroep op matiging van de contractuele boete.
Oordeel rechter
De rechtbank Overijssel stelt de woningcorporatie in het gelijk en veroordeelt koper tot betaling van de contactuele boete van € 30.000.
Beding onredelijk bezwarend?
Volgens de rechtbank is het zelfbewoningsbeding niet onredelijk bezwarend. Weliswaar heeft koper belang bij een onbegrensbare uitoefening van haar eigendomsrecht, maar het algemene belang van volkshuisvesting dat de woningcorporatie nastreeft (namelijk dat de woning primair wordt bewoond door mensen uit de doelgroep) weegt zwaarder en brengt mee dat het zelfbewoningsbeding niet onredelijk bezwarend (en ook niet oneerlijk) is.
Matiging boete
De rechtbank overweegt allereerst dat de rechterlijke bevoegdheid tot matiging van boetes alleen dient te worden toegepast indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. In dit geval ziet de rechtbank geen aanleiding om het boetebeding te matigen. De zelfbewoningsplicht is helder geformuleerd en is bovendien in duur beperkt (5 jaar). Daarbij komt dat de woningcorporatie een belangrijk volkshuisvestelijk belang nastreeft.
Conclusie
Een beding tot zelfbewoning versterkt met een contractuele boete is rechtsgeldig en niet onredelijk bezwarend. Wel is het van belang om het beding helder te formuleren en in duur te begrenzen. Begrenzing is noodzakelijk omdat anders te veel wordt ingegrepen op de belangen van de koper (als eigenaar) en daarmee het beding toch snel onredelijk bezwarend zal worden geacht. Per saldo goed nieuws voor woningcorporaties!
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met René Boekhoff of een van onze andere vastgoedspecialisten.
