Woningcorporaties verlangen van kandidaat-huurders dat zij – naast inkomensgegevens – ook een verhuurdersverklaring overleggen. Op die manier kan worden ingeschat of de kandidaat zich op behoorlijke manier zal gedragen. Soms leveren kandidaat-huurders een gemanipuleerde (vervalste) verhuurdersverklaring aan. De woningcorporatie sluit vervolgens een huurovereenkomst en ontdekt later dat de verhuurdersverklaring vals was. Kan de woningcorporatie hier iets mee?
Vernietiging op grond van bedrog en dwaling
Ja dat kan. Een huurovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Juridisch gezien zegt men dat sprake moet zijn van wilsovereenstemming. De wil van zowel de verhuurder als huurder moet gericht zijn geweest op het sluiten van een huurovereenkomst. Als de wil van de verhuurder is gebaseerd op grond van foutieve informatie van de huurder, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst vernietigen op grond van bedrog of dwaling. In dat geval zal de huurder zonder recht of titel gebruik maken van het gehuurde en kan de verhuurder ontruiming vorderen.
Een recent voorbeeld hiervan valt te lezen in het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 7 november 2024 (1). In deze zaak had de huurder een vervalste ‘schone’ verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder overgelegd. Volgens deze ‘schone’ verklaring had de huurder zich bij de vorige verhuurder als een goed huurder gedragen en geen overlast veroorzaakt. Later bleek dat huurder de verklaring van de vorige verhuurder had opgeschoond. De vorige verhuurder was juist een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart vanwege overlast en in het kader van de beëindiging van die gerechtelijke procedure waren partijen zelfs nadrukkelijk overeengekomen dat in de af te geven verhuurdersverklaring zou worden opgenomen dat sprake is geweest van een geschil met een burenconflict.
De rechter oordeelt vervolgens als volgt:
“In dit kort geding moet er dus van worden uitgegaan dat (gedaagde) bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik heeft gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog dan wel op grond van dwaling. Aannemelijk is immers dat (gedaagde) de vervalste verhuurdersverklaring heeft gebruikt om mede daarmee Wooncompas zo ver te krijgen dat zij de huurovereenkomst zou sluiten. (…) Wooncompas heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet of in elk geval niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan als (gedaagde) haar correct had geïnformeerd.”
Mag woningcorporatie überhaupt vragen aan een verhuurdersverklaring
In zoverre is deze uitspraak niet bijzonder. Wat de uitspraak wel extra interessant maakt is dat de rechter ook nog eens uitdrukkelijk oordeelt dat een woningcorporatie recht en belang heeft om bij aanvang van de huur te vragen naar een verhuurdersverklaring:
“Tijdens de mondelinge behandeling is namens (gedaagde) betoogd dat woningcorporaties ten onrechte van potentiële huurders een verhuurdersverklaring verlangen, omdat zij bij woningtoewijzing slechts mogen toetsen aan de hand van de wettelijke regels. De staat van dienst als huurder valt daar niet onder, aldus (gedaagde). De kantonrechter verwerpt dit verweer. Een verhuurder (ook een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) mag in redelijkheid verlangen dat zij correct wordt geïnformeerd door haar potentiële huurder. De bijzondere positie van een woningcorporaties is geen vrijbrief voor een potentiële huurder om de verhuurder voor te liegen. Een woningcorporatie mag redelijkerwijs verlangen dat de door huurder te verstrekken informatie ook betrekking heeft op eerdere gedragingen als huurder, al was het maar omdat zij ook een zorgplicht heeft jegens haar andere huurders”.
Kortom: het vragen naar een verhuurdersverklaring is geoorloofd!
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met René Boekhoff of een van onze andere vastgoedspecialisten.
[1] Rechtbank Rotterdam 7 november 2024
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2024:11140
