Sinds 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt (Wdh) van kracht. Deze wet maakt het mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren. Een verhuurder hoeft de huur van een tijdelijke overeenkomst niet op te zeggen, maar is wel verplicht de huurder schriftelijk te herinneren aan de einddatum van het huurcontract. Deze aanzegging moet tussen de één en drie maanden voor de einddatum worden gedaan. Als de verhuurder de aanzegging niet doet, loopt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch over in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Kennisgeving te vroeg of te laat: consequenties?
In de rechtspraak wordt regelmatig geprocedeerd over de vraag of de huurovereenkomst ook automatisch eindigt op de afgesproken einddatum als de verhuurder de verplichte schriftelijke kennisgeving te vroeg (dus vóór drie maanden voor de einddatum) of te laat (na één maand voor de einddatum) heeft gedaan.
Een te late kennisgeving
Rechters blijken onverbiddelijk als het gaat om een te late schriftelijke kennisgeving. Zelfs in een kwestie waarbij de schriftelijke kennisgeving één dag te laat werd gedaan, oordeelde de rechter al dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd.
Een te vroege kennisgeving
Bij een te vroege schriftelijke kennisgeving is de rechtspraak niet eenduidig. Een te vroege schriftelijke kennisgeving hoeft niet altijd fataal te zijn. Enkele kantonrechters oordeelden dat de huurovereenkomst ondanks een te vroege schriftelijke kennisgeving toch van rechtswege eindigde op de afgesproken einddatum. Volgens deze kantonrechters was een beroep van de huurder op een te vroege kennisgeving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar omdat de huurder niet in zijn belang was geschaad door de te vroege kennisgeving.
Verhuurder moet ontvangst bewijzen
Uit de rechtspraak blijkt dat de verzender (verhuurder) moet bewijzen dat de brief is aangekomen. Het verdient de voorkeur om deze kennisgeving aangetekend te versturen (en via track en trace te controleren of de brief tijdig is ontvangen). Ook kennisgevingen per e-mail of zelfs WhatsApp worden soms goedgekeurd mits de verhuurder kan bewijzen dat deze e-mail of WhatsApp de huurder daadwerkelijk heeft bereikt.
Als enkele dagen voor de uiterste datum waarop de kennisgeving moet zijn ontvangen nog niet kan worden vastgesteld dat deze bij de huurder is aangekomen, dan is het raadzaam om een kopie van de brief persoonlijk aan de huurder af te geven (en hem te laten tekenen voor ontvangst) of desnoods per deurwaardersexploot bij de huurder te laten bezorgen.
Heeft u vragen of wilt u een voorbeeld van een schriftelijke kennisgeving ontvangen? Neem dan contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
