Bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder kiezen uit verschillende contractvormen. Ieder met zijn eigen voor- en nadelen. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen:
- Reguliere huurovereenkomst voor bepaalde tijd
- Verhuur op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (Wdh)
- Verhuur aan doelgroepen: aan huurders binnen een bijzondere doelgroep gedurende de periode dat zij daadwerkelijk tot die doelgroep behoren
- Verhuur op basis van de Leegstandwet
- Tijdelijke verhuur: naar aard voor korte duur
- Tijdelijk verhuren met diplomatenclausule
- Bruikleen
De aandachtspunten en voor- en nadelen van de verschillende opties zal ik hieronder (zo kort mogelijk) bespreken.
Ad 1 Bepaalde tijd (of onbepaalde tijd met minimumduur)
Een huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd kan in theorie voor alle verhuringen worden gebruikt. Maar let op: de huurder heeft vanaf het begin dwingendrechtelijke huurbescherming.
Ad 2 Tijdelijke verhuur Wdh
Sinds 1 juli 2016 maakt de wet het mogelijk om woonruimte [tijdelijk) te verhuren voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar (bij onzelfstandige woonruimte: maximaal vijf jaar). De huurder heeft dan geen huurbescherming. De huurder mag de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De verhuurder niet.
Voor Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) is de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van sociale (zelfstandige) huurwoningen beperkt tot de volgende doelgroepen:
- Huurders die voor hun werk of studie tijdelijk elders binnen Nederland of afkomstig uit het buitenland in Nederland werken of studeren
- Huurders die in verband met renovatie tijdelijk hun woning moeten verlaten (wisselwoning)
- Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang
- Huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte
- Huurders met een tweede of laatste kans huurovereenkomst of met woonbegeleiding
- Jongvolwassen wezen
Ad 3 Verhuur aan bijzondere doelgroepen
Bij dit type contract gaat het om de verhuur aan één van de volgende bijzondere doelgroepen:
- Gehandicapten
- Ouderen
- Jongeren
- Studenten
- Promovendi
- Grote gezinnen (minimaal acht personen)
Dit is geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd in die zin dat er altijd een concrete einddatum moet worden afgesproken. De huurovereenkomst kan vaak gewoon worden aangegaan voor onbepaalde tijd. Bij een jongerencontract ligt dat anders. Een jongerencontract wordt aangegaan voor vijf jaar.
Er gelden bij dit soort huurovereenkomsten specifieke (inhoudelijke) eisen. Zo moet in het huurcontract worden opgenomen dat de woning bestemd is voor deze bijzondere doelgroep. Bijvoorbeeld: in het jongerencontract moet worden opgenomen dat de woning bestemd is voor een jongere (die de leeftijd van 28 jaar nog niet heeft bereikt).
Bijzonder aan dit type huurovereenkomst is ook dat deze kan worden opgezegd (op grond van dringend eigen gebruik), wanneer de huurder niet langer tot de doelgroep behoort waarvoor de woning bestemd is. De huurovereenkomst is dus voor bepaalde tijd in die zin dat de huurovereenkomst voortduurt zolang de huurder tot een bepaalde doelgroep behoort en kan worden opgezegd, zodra de huurder niet meer tot die doelgroep behoort.
Let op, bij een jongerencontract moet de verhuurder ervoor zorgen dat de huurder de opzeggingsbrief uiterlijk een half jaar voor het einde van de huurdatum heeft ontvangen. Opgezegd moet worden tegen de datum waarop de vijf jaar is verstreken. De opzegtermijn is minimaal drie maanden en wordt voor ieder huurjaar verlengd met één maand, tot een maximum van zes maanden.
Ad 4 Tijdelijke verhuur: leegstand
Indien wordt verhuurd op basis van de Leegstandwet, is de wettelijke huurbescherming voor huurders van woonruimte niet van toepassing. Deze vorm van verhuur is echter alleen toegestaan, wanneer daarvoor een vergunning op basis van deze wet is verkregen. Indien die vergunning is verkregen, moet daarnaast de huurovereenkomst aan een aantal inhoudelijke eisen voldoen.
Ad 5 Tijdelijke verhuur: naar aard voor korte duur
Een huurovereenkomst kan naar zijn aard van korte duur zijn, bijvoorbeeld omdat slechts sprake is van vakantieverhuur. Die bedoeling moet dan wel uit de huurovereenkomst blijken. Bovendien moet er feitelijk in overeenstemming met die bedoeling worden gehandeld. De dwingendrechtelijke bepalingen ter bescherming van een huurder van woonruimte, bijvoorbeeld de opzeggingsbescherming, zijn in dat geval niet van toepassing. Dat is in het voordeel van een verhuurder.
Een rechter zal niet snel oordelen dat er sprake is van verhuur naar zijn aard voor korte duur, zeker niet naarmate de huurovereenkomst langer heeft geduurd. Ook gelden er voor toegelaten instellingen nog beperkingen ten aanzien van het sluiten van dit soort contracten.
Ad 6 Tijdelijk verhuren met diplomatenclausule
Een woningeigenaar kan, in verband met een reis of een andere reden voor afwezigheid, zijn woning tijdelijk verhuren totdat hij weer terugkeert naar zijn eigen woning. Dit wordt ook wel tussenhuur genoemd.
Ad 7 Bruikleen
Tot slot kan er een bruikleenovereenkomst worden gesloten. De huurder heeft dan geen huurbescherming. De verhuurder kan echter geen (of amper) huur vragen.
Vragen over tijdelijke verhuur? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Wij geven ook cursussen over de (on)mogelijkheden van een woningcorporatie om een woning tijdelijk te verhuren, zie https://bresadvocaten.nl/cursushuurrecht/tijdelijke-verhuur/.
