Feiten
Partijen hebben in 2014 een huurovereenkomst voor een woning gesloten. Afgesproken is toen dat huurders een nieuwe keuken mochten plaatsen en een nieuwe houten vloer mochten leggen. In 2022 hebben huurders een nieuw verwarmingssysteem geïnstalleerd, isolatie aangebracht, muren gestuukt en marmeren vensterbanken aangebracht. Verhuurder heeft voor deze wijzigingen (ZAV’s) geen toestemming verleend. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
De wet
Artikel 7:215 lid 1 BW schrijft voor dat een huurder voorafgaande schriftelijke toestemming moet vragen als hij een wijziging aan het gehuurde wil aanbrengen. Dit is slechts anders wanneer het gaat om veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
Oordeel van rechter
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stelt de verhuurder in het gelijk [1].
Door wijzigingen aan te brengen zonder schriftelijke toestemming van verhuurder, welke wijzigingen niet zonder noemenswaardige kosten kunnen worden hersteld, zijn huurders tekortgeschoten in hun verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst.
Stilzwijgende toestemming?
Huurders hebben zich verweerd met de stelling dat toestemming stilzwijgend is verleend. Zo zou verhuurder regelmatig hebben gezien dat door huurders veranderingen waren aangebracht. Daarin ging het hof niet mee. Huurders konden niet aangeven wanneer zij welke veranderingen aan verhuurder hebben laten zien.
Eenvoudig ongedaan maken
Huurders stelden dat de aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huur eenvoudig ongedaan te maken waren. Ook zouden de wijzigingen niet ingrijpend van aard zijn. De mogelijkheid tot het eenvoudig ongedaan maken van de wijzigingen is volgens het hof onvoldoende onderbouwd.
Ontbinding en ontruiming
Huurders voerden aan dat de verbouwing juist tot een waardevermeerdering van het gehuurde heeft geleid. Van schade aan of onveiligheid van het gehuurde was geen sprake. Het verweer van huurders dat de ontbinding daarom niet gerechtvaardigd is, slaagt niet. Het hof overweegt hierbij dat door het aanbrengen van de wijzigingen sprake is van een aan verhuurder opgedrongen prestatie van ingrijpende aard. Deze brengt bovendien het volgende met zich mee:
- het risico op een ondeugdelijke hoedanigheid van de prestatie;
- onzekerheid over de vraag of de woning na vertrek van huurders nog als sociale huurwoning kan fungeren;
- het risico van noodzakelijkheid tot ingrijpende werkzaamheden aan het einde van de huur.
De door huurders genoemde omstandigheden leiden niet tot de conclusie dat de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is. De ontbinding is daarom gerechtvaardigd, aldus de kantonrechter en het gerechtshof.
Conclusie
Een huurder doet er verstandig aan altijd voorafgaande schriftelijke toestemming aan de verhuurder te vragen, zeker als het om een ingrijpende wijziging gaat. Indien verhuurder de verzochte toestemming niet binnen acht weken verleent, kan de huurder zich tot de kantonrechter wenden om vervangende machtiging te vorderen (artikel 7:215 lid 2 en 3 BW). De rechterlijke machtiging kan niet met terugwerkende kracht worden gegeven indien de wijziging al is doorgevoerd [2]. Een eenmaal gepleegde tekortkoming kan dus later niet meer worden gerepareerd.
Om de huurder tegemoet te komen kan een verhuurder/woningcorporatie in klustabellen op de website vastleggen welke wijzigingen altijd voorafgaande schriftelijke toestemming vereisen en welke aanpassingen of veranderingen zonder toestemming zijn toegestaan.
Vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Ons kantoor geeft ook regelmatig ZAV-cursussen, zie ook: Volg de cursus ZAV en oplevering van de huurwoning | Bres advocaten.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 mei 2023
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2023:4350
[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 januari 2013
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2013:BY8628
