Hoe zit het juridisch met het onderhoud van houten schuttingen in tuinen van huurders? Wat als een schutting omwaait? Wie moet dat herstellen? Op dit punt gaan op internet veel verhalen rond. In de juridische literatuur en jurisprudentie zijn echter nauwelijks opvattingen en/of gerechtelijke uitspraken over dit onderwerp te vinden.
Gebrekenboek huurcommissie [1]
In het gebrekenboek van de huurcommissie staat (Onderdeel J1 van lijst C) dat als de schutting, het hekwerk, het privacyscherm of de schansmuur ten gevolge van houtrot of ten gevolge van een andere oorzaak dermate onstabiel is dat een gevaarlijke situatie bestaat, dit wordt beschouwd als een gebrek dat een huurprijsverlaging kan rechtvaardigen.
In zijn uitspraak van 9 november 2017 [2] heeft de huurcommissie op grond van Onderdeel J1 van lijst C de huurprijs verlaagd omdat in die zaak een schutting was verouderd, kapot was en op meerdere plaatsen was verdwenen. De huurcommissie huldigt dus het standpunt dat ‘groot onderhoud’ aan een schutting voor rekening komt van de verhuurder, zelfs ongeacht waardoor dat wordt veroorzaakt (ouderdom of stormschade).
Besluit kleine herstellingen [3]
Wij menen dat dit onjuist is. Voor wat betreft het onderhoud aan erfafscheidingen is Onderdeel I van het Besluit kleine herstellingen relevant. Hier staat (o.a.) dat een huurder moet zorgen voor het onderhoud van tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, en wel zodanig dat deze zaken een verzorgde indruk maken. Daaronder wordt in elk geval gerekend:
- Bij eerste bewoning van een woonruimte: de aanleg van de tuin, met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding (zeg maar: paaltjes met draad).
- Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen en het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen en (indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst) het regelmatig verven of beitsen.
De onderhoudsregeling van het Besluit kleine herstellingen gaat uit van de gedachte dat een huurder vrij is in de inrichting van zijn tuin (als deze maar netjes oogt). Bij eerste bewoning mag (en moet) de huurder ook zelf zorgen voor de aanleg, behoudens (o.a.) het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding (paal met draadjes). In beginsel staat het een huurder ook vrij om (in overleg met de buren) een schutting te plaatsen of deze te verwijderen. Bovendien bepaalt het Besluit kleine herstellingen dat een huurder kapotte planken en/of segmenten van houten erfafscheidingen moet vervangen en dat hij deze ook moet rechtzetten en recht houden. Het geheel moet tenslotte wel een verzorgde indruk maken.
Afwijking van dit wettelijk uitgangspunt is alleen gerechtvaardigd als het gaat om een schutting die de verhuurder bij aanvang van de huur (vanwege bijvoorbeeld architectonische aspecten) ter beschikking stelt en waarvan de verhuurder de huurder verplicht om deze te handhaven.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam [4]
Onlangs heeft de Rechtbank Rotterdam ook uitspraak gedaan in een schuttingkwestie. In deze zaak ging het om een schutting die was omgewaaid omdat enkele palen rot waren en enkele delen van de schutting los van de gevel zaten. De rechter kwam tot het oordeel dat op grond van het Besluit kleine herstellingen huurder zelf verantwoordelijk is voor herstel van de schutting.
De redenering van de rechter was als volgt. Volgens de Nota van toelichting op het Besluit kleine herstellingen wordt op een aantal plaatsen in de opsomming van kleine herstellingen verwezen naar een bereikbaarheidsmaatstaf of de maatstaf dat aan de herstelwerkzaamheden geen noemenswaardige kosten verbonden mogen zijn. In het kader van de beschrijving van het tuinonderhoud in het Besluit kleine herstellingen worden deze maatstaven niet genoemd. De opsomming wat onder tuinonderhoud moet worden verstaan is ook niet limitatief bedoeld. Per saldo meent de rechter dan ook dat al het onderhoud aan een houten schutting voor rekening van de huurder komt.
Conclusie
Al het onderhoud aan houten schuttingen (klein en groot) is voor rekening van de huurder. De huurcommissie zal haar beleidsboek op dit punt dan ook moeten aanpassen.
Vragen over dit onderwerp? Neem contact op met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Gebrekenboek huurcommissie
[2] Uitspraak huurcommissie 9 november 2017
[3] Besluit kleine herstellingen
[4] Rechtbank Rotterdam 15 juli 2022
