Het valt mij soms op dat woningcorporaties informatie op hun website hebben staan welke juridisch niet helemaal juist is. Dat is misschien niet erg, maar kan dat op enig moment wel worden, bijvoorbeeld als die informatie in een rechtszaak tegen de corporatie kan worden gebruikt. Dit is mij helaas al een paar keer overkomen.
Een voorbeeld
Een verhuurder wil dat de huurder een bouwwerk uit zijn tuin verwijderd, omdat deze ‘zelf aangebrachte voorziening’ (ZAV) zonder toestemming is aangebracht. De huurder weigert het bouwwerk te verwijderen. Daarop stapt de woningcorporatie naar de rechter. Zij wil dat de huurder het bouwwerk zo spoedig mogelijk verwijdert, omdat het ontsierend is en een precedent schept. De rechter oordeelt dat de huurder de ZAV moet verwijderen, omdat de huurder hiervoor vooraf toestemming had moeten vragen. Alleen hoeft de huurder dat niet nú te doen, maar pas als hij de woning verlaat. Volgens de rechter is dat redelijk omdat op de website van de corporatie de volgende informatie staat:
“Als u een zelf aangebrachte voorziening niet heeft aangevraagd en deze niet voldoet aan onze voorwaarden, dan gaan we daar als volgt mee om. Als er geen risico is ten aanzien van bouw, veiligheid en milieu, mag u wachten met het verwijderen van de voorziening totdat u de woning verlaat. Is er enige vorm van gevaar, dan verplichten we u de voorziening binnen een bepaalde tijd te verwijderen.”
De corporatie moet deze toezegging op haar website dus nakomen.
Een ander voorbeeld
Een woningcorporatie heeft op haar website staan:
“Kan ik medehuurder worden? Het is mogelijk om medehuurder te worden, hier zijn wel regels voor:
• u woont minimaal twee jaar samen;
• u betaalt samen de kosten voor uw huishouding ”
De wet stelt – naast deze voorwaarden – meer eisen om in aanmerking te komen voor het medehuurderschap. Natuurlijk kan een woningcorporatie van die eisen afwijken, maar de vraag is of dat wenselijk en maatschappelijk verantwoord is. Het is algemeen bekend dat sociale huurwoningen schaars zijn en dat de wachtlijst voor deze woningen lang is. Een woningcorporatie moet deze woningen conform haar wettelijke taak verhuren aan personen die daarvoor in aanmerking komen. Deze taak staat op gespannen voet bij het ‘te makkelijk’ verlenen van het medehuurderschap.
Nog een voorbeeld
Dit geldt ook voor de volgende tekst die ik op een website van een corporatie las:
“Kan mijn zoon of dochter medehuurder worden? Kinderen die bij hun ouders wonen, kunnen volgens het huurrecht geen medehuurder worden. Er is echter een uitzondering: uw zoon of dochter is 35 jaar of ouder en hij/zij woont onafgebroken bij u in huis en blijft hier ook wonen. Dit toont u aan met een historisch uittreksel van de gemeentelijk basisadministratie.”
Wat klopt hier niet? Uit de rechtspraak volgt dat een inwonend kind alleen in zeer uitzonderlijke situaties medehuurder kan worden. De leeftijd van het kind kan wel een rol spelen maar is niet bepalend. Daarnaast stelt de wet ook andere eisen.
Wat zijn de gevolgen?
Wanneer op de website een bepaalde toezegging of uitlating wordt gedaan, dan is de corporatie daaraan gehouden. In een eventuele rechtszaak over het medehuurderschap kan de corporatie dan niet stellen dat deze (incorrecte) informatie op haar website niet van toepassing is. Dit kan betekenen dat de corporatie op grond van de wet wel gelijk heeft, maar door informatie op haar website alsnog verliest.
Tips voor corporatiemedewerkers
- Formuleer de teksten op de website zorgvuldig.
- Verwijs bij onderwerpen als medehuurderschap en ZAV altijd naar aanvraagformulieren.
- Maak in een gesprek altijd het voorbehoud dat pas na een ingediend formulier op de aanvraag wordt beslist.
- Doe geen mondelinge toezeggingen en schep geen verwachtingen door al een voorlopig oordeel te geven.
- Als de (algemene) informatie op de website klopt, dan biedt die tekst een goede houvast in een (telefoon)gesprek.
- Laat de teksten op de website juridisch beoordelen.
Vragen? Of behoefte aan een juridische toets van de website? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
