Over de verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde wordt regelmatig geprocedeerd. Woningcorporaties hebben er belang bij dat hun huurder zijn huurwoning daadwerkelijk bewoont en daarin zijn hoofdverblijf heeft. Deze verplichting volgt overigens niet uit de wet, maar staat bij iedere woningcorporatie eigenlijk wel in de algemene huurvoorwaarden.
Bewijsbeding algemene huurvoorwaarden
In veel huurvoorwaarden is ook een bewijsbeding opgenomen. Een bewijsbeding bepaalt dat de huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Volgens de rechtspraak wordt er nogal verschillend gedacht over de vraag of een dergelijk bewijsbeding rechtsgeldig is. Soms bevatten de algemene huurvoorwaarden geen bewijsbeding en is de normale bewijslastverdeling van toepassing, kort gezegd: ’wie eist, bewijst’.
Stelplicht en bewijslast
In rechtszaken die gaan over het al dan niet hebben van het hoofdverblijf, rust de stelplicht en bewijslast in beginsel op de verhuurder. De verhuurder moet bewijzen dat een huurder zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning heeft. Verklaringen van buren en wijkbeheerder, foto’s (genomen op verschillende momenten) van een (min of meer) leegstaande woning, van een verwaarloosde tuin en van stapels post achter de voordeur, kunnen al goed bewijsmateriaal opleveren, zeker als dit wordt aangevuld met bezoekverslagen van de woonconsulent en/of een onderzoeksrapportage van een recherchebureau. Het is dan aan de huurder om gemotiveerd verweer te voeren. Wat wordt hieronder verstaan?
Gemotiveerd verweren
In een recent vonnis van de kantonrechter Zaanstad [1] overweegt de rechter dat van een huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt volgens de rechter immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf ondersteunen. Als de huurder deze feitelijke gegevens niet verstrekt, dan kan de rechter de stelling van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.
De rechter overweegt verder:
”Om aan te tonen dat hij daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, had van huurder verwacht mogen worden dat hij nadere stukken, zoals bijvoorbeeld afschriften van rekeningen van gas en elektra, verklaringen van directe buren en afschriften van uitgaven van dagelijkse boodschappen (supermarkt e.d.) in de buurt had overgelegd. Ook verklaringen over zijn dagbesteding (werk of andere vaste activiteiten) zou hij hebben kunnen overleggen.”
De huurder had dat in dit geval niet gedaan en verloor daardoor de procedure.
Conclusie
Gerechtelijke procedures over het hoofdverblijf zijn lastig te voeren. Een bewijsbeding in de algemene huurvoorwaarden is geen garantie op succes. Beschik je als woningcorporatie over voldoende bewijs om te voldoen aan de initiële stelplicht? Dan is dat het begin. Het is vervolgens aan de huurder om gemotiveerd verweer te voeren. De huurder kan dan niet louter volstaan met een blote ontkenning. Hij zal op z’n minst overtuigende stukken moeten overleggen met betrekking tot zijn water-, gas- en elektraverbruik.
Vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Rechtbank Noord-Holland 8 juni 2023
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2023:5207
