Bij de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties kunnen er wooncomplexen ontstaan waarin zowel huurders als kopers wonen. Wat betekent dit voor de huurders?
Vereniging van Eigenaars (VvE)
De eigendom van het gebouw wordt ‘gesplitst’ in appartementsrechten. Het gebouw komt in handen van de op te richten VvE. Doordat huurders en kopers andere belangen en rechten hebben, ontstaan soms conflicten over bijvoorbeeld onderhoud en klussen aan de woning. Zo kan de VvE een door de huurder gewenste wijziging – zoals het aanbrengen van zonwering – verbieden, terwijl de verhuurder deze verandering niet contractueel heeft uitgesloten.
Overlast: actie VvE
Ook een huurder die overlast veroorzaakt, kan te maken krijgen met de VvE. Bij de splitsing van het gebouw in appartementsrechten moet de notaris een splitsingsakte en -reglement opmaken. Het splitsingsreglement moet onder meer gebruiksvoorschriften bevatten. In veel reglementen is bepaald dat de VvE een overlastveroorzakende huurder een boete kan opleggen. Indien dat geen effect heeft en de overlast voortduurt, kan de vergadering besluiten de huurder het gebruik van het gehuurde te ontzeggen.
Overlast: actie verhuurder
Uit het voorgaande blijkt dat de VvE middelen heeft om een overlastveroorzakende huurder tot de orde te roepen. Dat wil niet zeggen dat de eigenaar/verhuurder is ontslagen uit zijn verplichtingen om gebruik te maken van zijn mogelijkheden om tegen zijn huurder op te treden. Op grond van het splitsingsreglement is de eigenaar/verhuurder ten opzichte van de andere eigenaren aansprakelijk voor de gedragingen van de huurder. Bovendien is door de ontzegging de huurovereenkomst niet tenietgegaan. De toegang tot de woning is de huurder weliswaar rechtsgeldig ontnomen, maar de huurovereenkomst bestaat nog. Dit betekent dat de huurder de verhuurder kan aanspreken op grond van wanprestatie. Het verdient daarom de voorkeur dat de VvE en de eigenaar/verhuurder gezamenlijk met elkaar optrekken in hun actie(s) tegen de overlastveroorzakende huurder.
Gebruikersverklaring
Eigenaren en huurders wonen samen in één gebouw, maar vaak geldt niet voor iedereen dezelfde regels. Eigenaren zijn gebonden aan de VvE-regels en het appartementsrecht. Huurders zijn gebonden aan de regels in hun huurcontract en het huurrecht.
De eigenaar/verhuurder is verplicht ervoor te zorgen dat de huurder een gebruikersverklaring tekent. Daarmee verklaart de huurder dat hij zich zal houden aan de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en eventuele andere regels die voortvloeien uit het appartementsrecht, zoals de besluiten van de VvE.
Voor meer informatie of voor een model gebruikersverklaring kunt u terecht bij Maudy Vermin of bij een van de andere advocaten van ons kantoor.
