De coronacrisis heeft veel impact op ons dagelijks leven. De overheidsmaatregelen beperken ons niet alleen in onze dagelijkse bezigheden, maar hebben ook zeer grote economische gevolgen. Vooral in de horeca-, sport- en cultuursector worden zware verliezen geleden. Waar deze ondernemers huurders zijn van bedrijfsruimte is de vraag opgekomen of de coronamaatregelen, die de exploitatie van de bedrijfsruimte hinderen, een gebrek opleveren in de huurrelatie.
De coronacrisis als onvoorziene omstandigheid
Er zijn inmiddels een tiental gepubliceerde uitspraken bekend van rechters in kort geding. Een meerderheid van deze rechters meent dat de overheidsmaatregelen inderdaad een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW). De rechters baseren hun oordeel op de wetsgeschiedenis. Daarin staat:
‘De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt.’
Met dit oordeel was een overgrote meerderheid van de huurders (die een kort geding waren gestart) overigens nog niet geholpen. In veel bedrijfsmatige huurcontracten is namelijk een beding opgenomen dat een beroep op huurprijsvermindering wegens de aanwezigheid van een gebrek uitsluit. De huurders werden wel geholpen door het feit dat de overheidsmaatregelen niet alleen werden beoordeeld als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, maar ook als een onvoorziene omstandigheid (ex artikel 6:258 BW) die meebrengt dat een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet aanvaardbaar is. De huurprijs werd daardoor alsnog tijdelijk verlaagd.
Voorlopige huurkortingen
In de gepubliceerde rechtspraak tot nu toe ging het allemaal om uitspraken van rechters in kort geding. Deze rechters moeten in korte tijd en vaak op basis van summiere informatie een ordemaatregel treffen. Het is dan ook de vraag of de koers die de rechters nu in kort geding hebben uitgezet stand zullen houden in de bodemzaken die ongetwijfeld nog zullen volgen. Huurders zullen daarmee rekening moeten houden.
De uitspraken illustreren echter dat de gebrekenregeling in het huurrecht veel meer omvat dan wat men op het eerste gezicht zou verwachten. Bij het begrip moet men niet alleen denken aan de bouwkundige toestand van het gehuurde, maar in beginsel aan alle genotsverminderingen die niet aan huurder zijn toe te rekenen.
Voor meer informatie over de juridische consequenties van de coronacrisis voor de huursector kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
