Al bijna 30 jaar voer ik tientallen overlastzaken per jaar. Ik verdedig dan de belangen van bewoners en woningcorporaties die last hebben van huurders die lawaai maken, stank verspreiden, buren intimideren, de omgeving vervuilen, drugs dealen, etc. Toch is geen zaak hetzelfde. Elke zaak vereist een andere aanpak. Hieronder zes praktische tips voor het voeren van een geslaagde overlastzaak.
Tip 1: Zorg voor een systeem voor melding en registratie van overlastklachten
Als de corporatie geconfronteerd wordt met een klacht of signalen over overlast, dan moet zij zo snel mogelijk zicht krijgen op de ernst van de situatie. Overlast kan op vele manieren bekend worden:
- klachten van omwonenden
- eigen waarnemingen van medewerkers van de corporatie
- meldingen van politie
- meldingen van hulpverleners
- meldingen van andere derden, zoals medewerkers van aannemer of schoonmaker
Iedere klacht of melding dient apart te worden geregistreerd. Bij een telefonische melding moet de corporatiemedewerker een telefoonnotitie maken. Van een gesprek dient een gespreksverslag of een bezoeknotitie te worden opgesteld.
Het is verstandig als de corporatiemedewerker de klager vraagt om de klacht ook schriftelijk in te dienen. In de eerste plaats is dit bewijsmateriaal in een eventuele gerechtelijke procedure. Daarnaast werkt het als een selectiemechanisme: aan de klager wordt duidelijk gemaakt dat het indienen van een klacht geen vrijblijvende zaak is.
Het is raadzaam de klager een brief te sturen waarin wordt bevestigd dat de klacht is ontvangen.
Tip 2: Onderzoek klachten
De corporatie dient ook zelf een onderzoek naar de klachten in te stellen. Zij kan dit doen door een bezoek ter plaatse te brengen. Ook kan informatie worden ingewonnen bij derden, bijvoorbeeld de wijkagent, hulpverlening, gemeente, GGD.
Het dossier geeft de corporatie een beeld van de (overlast)situatie. Zo kan het zijn dat een gedraging in eerste instantie nog niet onduldbaar is, maar bij regelmatige herhaling dat wel zal worden, bijvoorbeeld de seizoensgebonden overlast van zomerse tuinfeesten. Ook kan uit het dossier blijken dat het om een overlastveroorzaker gaat met een psychische stoornis of een verslavingsprobleem. In dat geval kan de aanpak van de overlast op de concrete situatie worden bijgesteld.
Tevens dient te worden onderzocht in hoeverre er sprake is van een burenruzie. Bij irritaties of conflicten tussen buren is het zinvol om Buurtbemiddeling in te zetten. Dat kan vaak ook bij de wat lichtere problemen als geluidsoverlast, erfafscheidingen, overhangende bomen en parkeeroverlast. Buurtbemiddeling is in principe niet geschikt om in te zetten bij ernstige conflicten en bij psychiatrische- of verslavingsproblemen.
Tip 3: Onderneem actie
Indien uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van ernstige overlast, zal de corporatie actie moeten ondernemen. Afhankelijk van de ernst van de situatie kan de veroorzaker voor een gesprek bij de corporatie worden uitgenodigd of direct via een brief in gebreke worden gesteld.
Het heeft de voorkeur om de problemen door middel van een gesprek op te lossen. De veroorzaker krijgt dan de kans zijn verhaal te doen. Ook is een gesprek een middel om hem ervan bewust te maken dat hij overlast veroorzaakt.
Het is belangrijk in dit stadium ook een brief naar de overlastveroorzaker te sturen. In deze brief moet de huurder gesommeerd worden zijn gedrag aan te passen. Het is van belang hem in deze brief bij voorbaat al in gebreke te stellen voor toekomstig overlastveroorzakend gedrag. De brief moet zowel aangetekend als per gewone post worden verzonden om de kans zo groot mogelijk te maken dat de overlastveroorzaker de brief ook daadwerkelijk ontvangt.
Tip 4: Verzamel bewijs van de overlast
Wie niet kan voldoen aan zijn bewijslast, heeft een probleem binnen het recht. Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat er sprake is van (ernstige) overlast. Aan omwonenden moet worden gevraagd om klachten te melden. Het is verstandig omwonenden te vragen een (standaard) klachtenregistratieformulier of dagboek bij te houden, waarin men de tijdstippen en de wijze waarop overlast wordt veroorzaakt registreert. Dat formulier dient bij voorkeur door de klager zelf te worden ingevuld.
Ook zal de corporatie zelf geregeld navraag moeten doen. Het is immers goed mogelijk dat de buren worden geïntimideerd of niet (goed) kunnen schrijven. In dat geval kan de medewerker van de corporatie naar aanleiding van de (telefonische) klachtmelding het formulier invullen. Zonodig kan het formulier dan later nog worden getekend door de klager.
Wij kunnen corporaties helpen bij het verzamelen van bewijs. Zo zijn buren soms bang om te getuigen. Tijdens een bewonersbijeenkomst kunnen wij omwonenden meestal overtuigen van de noodzaak mee te werken. Als buren besluiten zich samen in te zetten, dan voelen ze zich vaak sterk staan. In het uiterste geval kan er ook met anonieme verklaringen worden gewerkt.
Tip 5: Neem contact op met netwerkpartners
In het kader van burenoverlast kan het heel goed zijn om te proberen samen met andere instellingen op wijk- of gemeentelijk niveau een aantal afspraken te maken. Van goede afspraken en samenwerking kan niet alleen een sterke preventieve werking uitgaan, ook zal het makkelijker zijn met verklaringen van bijvoorbeeld de wijkagent, de hulpverlening of de gemeente de overlast voor de rechter aannemelijk te maken. Deze uitwisseling hoeft geen probleem te zijn, zeker niet als hierover in een convenant afspraken zijn gemaakt.
Ook is in een aantal gemeenten in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) een bepaling opgenomen dat indien de politie constateert dat binnen een bepaalde tijd, bijvoorbeeld 24 uur, ondanks een eerdere waarschuwing weer geluidsoverlast wordt veroorzaakt, de politie gerechtigd is de apparatuur direct in beslag te nemen.
Tip 6: Wacht niet te lang met het nemen van (rechts)maatregelen
Een veel gehoorde klacht (van verhuurders, maar ook van de omwonenden van een overlastveroorzaker) is dat het zo lang duurt voordat er daadwerkelijk wordt opgetreden tegen de overlast. Dat hoeft niet.
Een valkuil is dat verhuurders soms verzuimen om door te pakken. Er worden wel gesprekken gevoerd en brieven verstuurd, maar er wordt onvoldoende gecontroleerd of de overlast inmiddels is opgehouden.
Ook is het belangrijk dat verhuurders op een bepaald moment een keuze maken tussen het treffen van rechtsmaatregelen (als de klachten ernstig genoeg zijn) of het sluiten van het dossier (als de klachten niet ernstig genoeg zijn). Als de overlast aanhoudt en de veroorzaker voldoende is gewaarschuwd en in gebreke is gesteld, kan de gerechtelijke procedure worden gestart. Hier moet ook niet te lang mee worden gewacht.
Een voorbeeld uit de praktijk
Enkele jaren geleden werd ik door een corporatie benaderd met de vraag een brief te sturen aan een huurder die zijn heg hoog liet opgroeien. Bij het doornemen van het dossier bleek er niet alleen sprake te zijn van een slecht onderhouden tuin, maar weigerde de huurder ook medewerking te verlenen aan inspecties en werkzaamheden in huis. Na mijn brief bedacht de huurder allerlei manieren die erop gericht waren de aandacht af te leiden. Besloten werd om door te pakken. Keer op keer bleek dat de huurder niet bereid was toegang te verschaffen of met de corporatie in gesprek te gaan. Op een gegeven moment werd ook duidelijk dat de woning vol stond met spullen en dat er sprake was van misdragingen richting omwonenden en corporatiemedewerkers. Tijdens een poging tot een inspectiebezoek werd zelfs de opzichter fysiek belaagd. Voor de corporatie was toen ‘de maat vol’ en de gerechtelijke procedure werd gestart. De kantonrechter en het gerechtshof veroordeelden de huurder tot ontruiming (2).
Conclusie
Een overlastzaak staat of valt met de voorbereiding. Een goede dossieropbouw is van belang. Bovenstaande tips kunnen helpen om woonoverlast op een effectieve en efficiënte manier te bestrijden.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
(1) Dit artikel is recent als blog verschenen
(2) Zie Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 28 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1583.
