Huurders van appartementen betalen vaak een voorschot voor servicekosten, bijvoorbeeld voor de stookkosten aan de verhuurder. De wet schrijft voor dat de verhuurder ieder jaar uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar (dus uiterlijk 30 juni) een gespecificeerd overzicht van de servicekosten en de berekening daarvan aan de huurder moet verstrekken.
Hoe zit dat als de huurwoning deel uitmaakt van een complex waar ook koopwoningen zijn en dus een VvE actief is? Wat gebeurt er als de VvE niet (ruim) voor 1 juli een afrekening van de werkelijke kosten opmaakt? Dan kan de verhuurder niet op tijd met de huurders afrekenen. Uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkt dat de verhuurder dan soms geen nabetaling meer kan vragen.
Casus: forse naheffing
Een verhuurder verhuurt zijn appartement. De VvE draagt zorg voor de verwarming van het flatgebouw. Het bedrag dat verhuurder als voorschot aan de VvE moet betalen, berekent verhuurder door aan huurder. De VvE heeft lange tijd te lage gebruikscijfers aan het energiebedrijf verstrekt, waardoor de VvE medio 2015 fors moest bijbetalen voor de vier voorliggende jaren. Deze bijbetaling is doorberekend aan de verhuurder naar rato van het gebruik zoals dat af te lezen was aan de eigen meters in iedere woning. Verhuurder rekent deze forse nabetaling (enkele duizenden euro’s) door aan de huurder. Als huurder weigert te betalen, gaat de verhuurder naar de rechter.
Huurder vindt nabetaling onredelijk
De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk. Huurder gaat in hoger beroep. Huurder is van mening dat deze hogere kosten niet bij hem in rekening kunnen worden gebracht. De doorberekende stookkosten zijn drie keer zo hoog als gebruikelijk volgens de NIBUD-cijfers. Ook is huurder pas sinds eind 2015 op de hoogte gebracht. Als huurder eerder had gehoord dat hij veel energie gebruikte, had hij maatregelen kunnen treffen. Daarnaast zijn de meters vervangen waardoor huurder niet meer in staat is om de onbetrouwbaarheid van de meter aan te tonen. Huurder doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
Gerechtshof
Het hof is het met huurder eens. De verhuurder is over de jaren 2011 t/m 2014 te laat met een afrekening gekomen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder nu geen aanspraak kan maken op bijbetaling van de stookkosten. Volgens het hof heeft de huurder er belang bij tijdig kennis te kunnen nemen van de omvang van zijn energieverbruik, dit om in staat gesteld te worden om maatregelen te nemen. Verhuurder is verplicht om tijdig het energieverbruik van huurder met hem af te rekenen. Daarbij is een termijn van zes maanden na afloop van het desbetreffende kalenderjaar redelijk.
Het gaat om een forse naheffing die, te meer doordat zij onverwacht kwam, een huurder in (zeer) ernstige financiële problemen kan brengen. De huurder kan door het tijdsverloop en de vervanging van de meters niet meer nagaan of de afrekening van de stookkosten klopt.
Hoewel de verhuurder niet in staat was om veel eerder duidelijkheid te geven over de hoogte van de stookkosten doordat hij daarvoor afhankelijk was van de VvE, komt de late afrekening toch voor risico van de verhuurder. Hij is immers eigenaar van de flatwoning en hij heeft door het overeengekomen voorschotbedrag een te gunstig beeld van die kosten gegeven, aldus het hof. De verhuurder had eerder moeten afrekenen en kon in oktober 2015 geen aanspraak meer maken op aanvullende betalingen van stookkosten over 2011 t/m 2014.
Niet afwachten
Als de verhuurder afhankelijk is van een VvE, dan ontslaat dit de verhuurder niet van de verplichting om binnen zes maanden na een kalenderjaar huurder een jaarafrekening te sturen. De verhuurder/appartementseigenaar dient de VvE dus tijdig te sommeren om de jaarafrekening op tijd op te sturen.
Gelet op de onderhavige uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden kan de verhuurder de huurder niet na jaren nog een forse nabetaling in rekening brengen. De vraag is of het hof dezelfde uitspraak had gedaan in de situatie dat er na een aantal maanden (en dus niet na jaren) door de VvE een nabetaling in rekening werd gebracht bij de appartementseigenaren. Ik ben van mening dat de verhuurder dan wel een naheffing aan de huurder kan sturen, ook al heeft hij de jaarafrekening reeds aan de huurder verstrekt. Huurder wordt dan immers nog steeds in staat gesteld om maatregelen te nemen om zijn stookkosten te verlagen.
De verhuurder doet er in ieder geval goed aan om jaarlijks de meterstanden van de woning bij te houden en te vergelijken met de eindafrekening die hij via de VvE krijgt. Als hieruit enige onregelmatigheid of onduidelijkheid blijkt, moet hij dit direct met de VvE opnemen. Een huurder heeft recht op een correcte en tijdige jaarafrekening.
Voor informatie over servicekosten kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 19 maart 2019:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2019:2444
