Voorbeeld uit de praktijk
Tom woont in een huurwoning. De huurovereenkomst die hij heeft gesloten met de verhuurder staat op zijn naam. Zijn vriendin Anna woont grotendeels bij Tom, maar staat niet vermeld in de huurovereenkomst. Anna en Tom besluiten te gaan trouwen en Anna trekt definitief bij Tom in. Welke gevolgen heeft dit huwelijk (1) voor de huurovereenkomst tussen Tom en de verhuurder? En wat gebeurt er als het huwelijk geen stand houdt en Anna en Tom besluiten van echt te scheiden? In deze blog vertelt mr. Isabelle van Schip u de belangrijkste aandachtspunten.
Automatisch medehuurder door huwelijk
Vanaf de datum van het huwelijk van Anna en Tom is Anna op grond van de wet automatisch medehuurder geworden. Beiden zijn vanaf dat moment tegenover de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat Anna niet genoemd staat in de huurovereenkomst doet daar niet aan af. Daarnaast doet het ook niet ter zake of zij in (beperkte) gemeenschap van goederen zijn getrouwd of huwelijkse voorwaarden hebben op laten maken.
Echtscheiding
Ingeval van echtscheiding dienen Tom en Anna afspraken te maken over de gevolgen daarvan. Zo ook wie er in de huurwoning mag blijven wonen nadat het huwelijk definitief is ontbonden. Het huwelijk is ontbonden op het moment dat de echtscheidingsbeschikking van de rechtbank wordt ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand van de gemeente waar het huwelijk zich heeft voltrokken.
Belangenafweging
In de echtscheidingsbeschikking staat over het algemeen vaak wie het huurrecht toegewezen heeft gekregen. Anna en Tom kunnen het hier over eens zijn en de rechtbank verzoeken om hun gemaakte afspraak vast te laten leggen in een beschikking. Indien het niet lukt om overeenstemming te krijgen over de vraag wie in de huurwoning blijft, kunnen Anna en Tom de rechtbank vragen hier een beslissing over te nemen. De rechter zal de belangen van zowel Tom als Anna afwegen. Mochten zij inmiddels kinderen hebben dan zal de hoofdverblijfplaats van de kinderen een grote rol spelen in die belangenafweging. Ook de vraag wie er wel of niet over geschikte andere woonruimte kan beschikken, speelt een rol. Stel dat in de beschikking staat opgenomen dat Anna het huurrecht toegewezen heeft gekregen, dan kan de verhuurder haar niet als alleen-huurder weigeren. De rechter bepaalt de dag waarop Anna alleen-huurder van de woning wordt. Dat is dan ook de dag waarop de huurovereenkomst tussen Tom en de verhuurder eindigt.
Verschillende situaties mogelijk
Indien er in de echtscheidingsbeschikking niets is bepaald over het huurrecht (of als het geregistreerd partnerschap is ontbonden zonder tussenkomst van de rechter, aangezien er geen minderjarige kinderen aanwezig zijn), voorziet de wet in verschillende oplossingen voor de vraag wie er in de woning mag blijven wonen. Voor een goed overzicht onderscheid ik de volgende situaties.
Situatie 1: Tom is hoofdhuurder, Anna is medehuurder
Anna en Tom hebben beiden evenveel recht om in de huurwoning te blijven wonen, maar formeel staat alleen Tom vermeld in de huurovereenkomst.
- Stel: Tom verlaat de woning, Anna blijft in de woning
In deze situatie verlaat de hoofdhuurder de woning. Tom zal de huurovereenkomst moeten opzeggen. Anna is medehuurder. Anna wordt automatisch hoofdhuurder als de huurovereenkomst met Tom eindigt. De wetgever heeft met deze regeling beoogd de positie van de scheidende en in de echtelijke woning blijvende niet-huurder te beschermen. De bedoeling is het woongenot van een echtgenoot/niet-huurder te beschermen, ook als de huurovereenkomst met de contractuele huurder eindigt. Anna moet de verhuurder wel schriftelijk melden dat zij voortaan alleen in de woning blijft. - Stel: Tom blijft in de woning, Anna verlaat de woning
Anna is van rechtswege medehuurder zolang de huurwoning tot haar hoofdverblijf strekt. Op het moment dat zij na echtscheiding de huurwoning verlaat, verliest zij het medehuurderschap. Zij hoeft niet op te zeggen. Aan de huurovereenkomst met Tom als hoofdhuurder verandert niets.
Situatie 2: Tom en Anna zijn beiden hoofdhuurder
Stel dat zowel Tom als Anna hoofdhuurder van de woning is. Zij staan dan beiden vermeld op de huurovereenkomst en hebben dus beiden een contractuele huurrelatie met de verhuurder. De huurovereenkomst kan alleen gezamenlijk worden opgezegd. Het huurrecht is namelijk ondeelbaar. Indien een van hen in de woning wil blijven kan hij/zij dit verzoek doen bij de verhuurder. De verhuurder kan weigeren om een nieuwe huurovereenkomst met Tom of Anna te sluiten, maar loopt dan het risico dat zij alsnog de rechtbank verzoeken om het huurrecht aan een van hen toe te wijzen.
Het tijdelijk verlaten van de woning gedurende de echtscheidingsprocedure
De praktijk leert dat er maanden kunnen verstrijken tussen het moment dat partijen het echtscheidingsverzoek indienen en het moment dat het huwelijk daadwerkelijk ontbonden is. Anna en Tom kunnen voor de duur van de echtscheidingsprocedure de rechtbank verzoeken te bepalen wie er (tijdelijk), met uitsluiting van de ander, in de woning blijft wonen. Dit wordt een voorlopige voorzieningenprocedure genoemd. Zij kunnen dit ook onderling afspreken. Deze tijdelijke beslissing verandert niets aan de huurovereenkomst. Zowel Anna als Tom blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst en dus voor het betalen van de huur. Vaak is het wel zo dat degene die tijdelijk in de woning blijft wonen de huur voor zijn of haar rekening neemt.
In de situatie dat Tom hoofdhuurder en Anna medehuurder is, verliest Anna niet haar hoofdverblijf indien zij tijdelijk de woning verlaat. De elders verblijvende medehuurder kan dan toch aanspraak maken op het huurrecht van de woning.
(1) Daar waar over huwelijk wordt gesproken wordt ook het geregistreerd partnerschap bedoeld.
Heeft u over dit onderwerp een vraag? Bel dan gerust met Isabelle van Schip van ons kantoor.
