De wet biedt een huurder van woonruimte die wijzigingen aan het gehuurde wenst aan te brengen ruime mogelijkheden. Weliswaar is het wettelijk uitgangspunt dat de huurder niet zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder veranderingen mag aanbrengen, maar dat geldt niet voor eenvoudige veranderingen, dat wil zeggen: veranderingen die zonder noemswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Zo mag een huurder zonder het vragen van toestemming een spiegel of klok ophangen.
Voor meer ingrijpende verbouwingen heeft een huurder weliswaar de voorafgaande toestemming van de verhuurder nodig, maar die toestemming mag de verhuurder alleen weigeren als de gewenste veranderingen de verhuurbaarheid schaden of leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Als de verhuurder de toestemming weigert dan kan de huurder alsnog aan de rechter vragen om hem machtiging te verlenen tot het aanbrengen van de gewenste veranderingen. Langs deze weg kan de weigering van de verhuurder als het ware nog eens worden getoetst.
Veranderingen die verhuurbaarheid niet schaden
Voor de gewenste ingrijpende veranderingen geldt dus een soort objectieve maatstaf. De wetgever heeft bedoeld om wijzigingen toe te laten die de woning in goede staat laten of zelfs verbeteren en in iedergeval de verhuurbaarheid niet schaden. Dit alles echter wel binnen de context van het type woning dat wordt gehuurd. Een huurder van een sociale huurwoning zal minder ingrijpende verbouwingen mogen plegen dan een huurder van een woning in het geliberaliseerde segment. Een te ingrijpende verbouwing zal immers de verhuurbaarheid van een sociale huurwoningen kunnen aantasten.
Illustratief in dit kader is het arrest van het Hof Amsterdam d.d. 11 oktober 2007. De huurder in deze zaak was begonnen met het verbouwen van zijn sociale huurwoning. Hij wilde de keuken uitbreiden en een schuifpui plaatsen. Bij de aanvraag van de noodzakelijke bouwvergunning had hij aangegeven dat de kosten van de verbouwing ongeveer € 20.000,– zouden bedragen. Hij had toestemming gevraagd aan de verhuurder (een woningcorporatie), maar die wilde de toestemming vanwege het ingrijpende karakter niet verlenen. Huurder heeft na deze weigering van de verhuurder geen voorafgaande machtiging aan de rechter gevraagd, maar is begonnen met de aanvang van de werkzaamheden. De verhuurder is vervolgens zelf naar de rechter gegaan en vorderde op grond van wanprestatie (verbouwen zonder toestemming) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en herstel van de schade. De huurder voerde hiertegen verweer en vorderde op zijn beurt alsnog rechterlijke machtiging tot het aanbrengen van de beoogde veranderingen. Het hof wees de gevorderde machtiging van de huurder af omdat de verbouwingen dusdanig ingrijpend waren dat de woning na uitvoering van de werkzaamheden niet meer als een sociale huurwoning kon gelden, hetgeen de verhuurbaarheid zou schaden. Vervolgens heeft het hof de huurovereenkomst wegens wanprestatie ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming.
Conclusie
Voor de huurder in dit geval dus een zeer ingrijpende beslissing. De lering die hieruit kan worden getrokken is dat een sociale verhuurder wel degelijk de mogelijkheid heeft om over haar belangen te waken. Het kernbegrip vormt de verhuurbaarheid. Als die in relevante mate in het gedrang komt heeft een verhuurder wel degelijk het recht om toestemming te weigeren. Een ander leerpunt betreft het feit dat een huurder er verstandig aan doet om niet ‘eigengereid’ zijn gang te gaan. Het wettelijk stelsel gaat uit van een ‘voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder’ of ‘voorafgaande rechterlijke machtiging’. Niet naleving van dit voorschrift is uiterst risicovol.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Hof Amsterdam d.d. 11 oktober 2007: link
