Naar verwachting treedt de nieuwe Omgevingswet op 1 juli 2022 in werking. De Omgevingswet brengt grote veranderingen met zich mee. Ook het leerstuk van de planschade gaat op de schop. Wat er precies gaat veranderen beschrijf ik in deze blog.
Wat is planschade?
Indien een planologisch regime, bijvoorbeeld een bestemmingsplan, wijzigt kunt u schade lijden doordat uw woning minder waard wordt of doordat uw inkomen daalt. Er kan sprake zijn van directe planschade of indirecte planschade. Bij directe planschade wijzigt bijvoorbeeld het bestemmingsplan van uw eigen perceel waardoor u minder mag bouwen. Bij indirecte planschade wijzigt het bestemmingsplan van omliggende percelen waardoor bijvoorbeeld uw uitzicht verslechtert of u meer geluidsoverlast heeft. Planschade wordt nu nog geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Beoordeling planschade
Om te beoordelen of sprake is van planschade wordt het oude bestemmingsplan met het nieuwe bestemmingsplan vergeleken. Er wordt bekeken wat maximaal op grond van de beide bestemmingsplannen mogelijk is. Er wordt niet gekeken naar wat er daadwerkelijk gebouwd is. Uw volledige schade wordt niet vergoed. Tussen de 2% en 5% van de waardevermindering van de woning blijft voor uw eigen rekening. Dit valt onder het normaal maatschappelijk risico. Dit geldt alleen bij indirecte planschade en niet voor directe planschade.
Eerste wijziging: term ‘planschade’ vervalt
In de nieuwe Omgevingswet is het regime van de planschade gewijzigd. Allereerst komt de term ‘planschade’ niet meer terug. De vergoeding van planschade wordt in de Omgevingswet ‘nadeelcompensatie’ genoemd. In de Omgevingswet wordt een limitatieve opsomming van schadeoorzaken gegeven zoals een bepaling in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning en een projectbesluit.
Tweede wijziging: maximale planologische mogelijkheden zijn niet meer relevant
Ten tweede wijzigt de planologische vergelijking voor indirecte schade. Er wordt onder de Omgevingswet gekeken naar wat er daadwerkelijk is gerealiseerd en niet meer wat de maximale planologische mogelijkheden zijn. Hierdoor verandert ook het moment waarop de aanvraag voor nadeelcompensatie bij de gemeente, de provincie of het rijk kan worden ingediend. De aanvraag voor nadeelcompensatie kan dan bijvoorbeeld pas worden ingediend wanneer de gemeente een omgevingsvergunning voor de bouw heeft verleend op basis van een nieuw omgevingsplan. Een nadelig gevolg hiervan is dat u soms heel lang zal moeten wachten voordat u een aanvraag voor nadeelcompensatie kan indienen. In plaats van het moment dat er een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, dient onder de nieuwe Omgevingswet gewacht te worden tot dat de omgevingsvergunning aan de buurman is verleend. Als de buurman geen omgevingsvergunning nodig heeft, dan kunt u de aanvraag voor nadeelcompensatie bij de gemeente indienen als de bouw gestart is. Voor directe planschade wijzigt de planologische vergelijking niet.
Derde wijziging: beperking van het leerstuk ‘actieve risicoaanvaarding’
Was ten tijde van de aankoop van uw woning een wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan in volle gang, dan komt u onder het huidige planschaderegime niet in aanmerking voor planschadevergoeding. U mocht dus niet op de hoogte zijn van een wijziging van het bestemmingsplan. Dit noemen we het leerstuk van ‘actieve risicoaanvaarding’. Dit leerstuk wordt beperkt onder de nieuwe Omgevingswet. Omdat bij de vaststelling van het omgevingsplan nog niet duidelijk is in hoeverre daadwerkelijk gebruik gaat worden gemaakt van de mogelijkheden die het omgevingsplan biedt, is het niet redelijk om u als benadeelde tegen te werpen dat u op grond daarvan had kunnen voorzien dat zich voor u ongunstige wijzigingen konden voordoen. Het recht op nadeelcompensatie blijft dus bestaan indien u de woning gekocht heeft na de vaststelling van het omgevingsplan. De beperking van het leerstuk van ‘actieve risicoaanvaarding’ geldt overigens alleen voor woningen en niet voor kantoor- of bedrijfspanden.
Vierde wijziging: standaardforfait voor het normaal maatschappelijk risico van 4%
Voor indirecte planschade komt er onder de Omgevingswet een standaardforfait voor het normaal maatschappelijk risico van 4%. U draagt de eerste 4% van de schade dan zelf. In tegenstelling tot de huidige regelgeving onder de Wro waar een bandbreedte van 2% – 5% gehanteerd wordt, is dit een vast percentage. Er wordt dus niet meer van dit percentage afgeweken. Voor directe planschade komt er geen standaardforfait.
Heeft u vragen over planschade of over de veranderingen die de nieuwe Omgevingswet met zich meebrengt, neem dan contact met mij op.
Gabriëlle Steenbakkers, advocaat omgevingsrecht
(g.steenbakkers@bresadvocaten.nl of 035 601 59 07)
