Ons kantoor werd door een woningcorporatie gevraagd haar bij te staan in een hoger beroepsprocedure die een huurder tegen haar was gestart. Op 30 november 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in deze zaak arrest gewezen en geoordeeld dat, hoewel er inmiddels geen huurachterstand meer was, het stelselmatig te laat van de huur en een periode niet betalen van de huur voldoende reden vormt om de huurovereenkomst te ontbinden [1].
Wat was er gebeurd?
De huurder in deze zaak had vanaf het begin van de huurovereenkomst (5 november 2019) enkele maanden de huur telkens te laat betaald en vervolgens de huur over de maanden maart tot en met mei 2020 onbetaald gelaten. De woningcorporatie heeft vervolgens de deurwaarder ingeschakeld die een procedure is gestart bij de rechtbank strekkende tot betaling van de achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Volgens de rechtbank was het niet betalen van de huur over een periode van (meer dan) drie maanden voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Vervolgens heeft huurder – terwijl hij in het buitenland verbleef – de huurachterstand betaald en is hij tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
In hoger beroep hebben wij namens de woningcorporatie de grondslag van de ontbindingsvordering gewijzigd en gesteld dat, ondanks dat de huurachterstand inmiddels volledig was ingelopen, toch een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was omdat hij over een periode van ruim 1 jaar (te rekenen vanaf het begin van de huurovereenkomst) telkens de huur niet of te laat heeft betaald. Ook het feit dat inmiddels bleek dat hij al een groot aantal maanden niet meer in het gehuurde woonde (maar in Egypte verbleef) werd als ontbindingsgrond aangevoerd.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat deze huurder was tekortgeschoten in twee belangrijke verplichtingen uit de huurovereenkomst: de verplichting om tijdig de huur te betalen en de verplichting om de woning zelf te bewonen. Beide tekortkomingen hadden volgens het gerechtshof geen incidenteel, maar een structureel karakter en rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst.
Vaste jurisprudentie
Hoewel in deze zaak ook het element van het niet-bewonen van de woning een rol speelde, illustreert deze uitspraak een lijn in de jurisprudentie dat het voor een ontbinding van de huurovereenkomst niet altijd nodig is dat er een huurachterstand moet zijn van 3 maanden of meer. Ook het structureel niet of te laat betalen van de huur kan grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Uiteraard zijn de bijzondere omstandigheden van iedere concrete zaak van groot belang voor het uiteindelijk rechterlijk oordeel.
Voor meer informatie kan contact opgenomen worden met Rene Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 november 2021
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2021:11052
