In de wet (artikel 7:268 lid 2 BW) is bepaald dat een persoon (hierna ‘huisgenoot’ genoemd) die ten tijde van het overlijden van de huurder niet de hoedanigheid van wettelijke medehuurder heeft, maar die wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huurovereenkomst van rechtswege voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder.
De huisgenoot hoeft in eerste instantie eigenlijk niet heel veel te doen. Het is voldoende dat hij aan de verhuurder kenbaar maakt dat hij in het gehuurde wil blijven wonen, omdat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en stelt dat hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen, zeg maar situaties waarin het evident is dat (aantoonbaar) sprake is van misbruik, kan de verhuurder via een kort geding de huisgenoot dwingen om de woning te ontruimen. In veel gevallen zal de verhuurder echter moeten wachten op de vervolgstappen van de huisgenoot.
Initiatief ligt bij huisgenoot
Want de wet dwingt de huisgenoot wel om vervolgstappen te zetten. De huisgenoot zal binnen de eerste periode van zes maanden moeten proberen om met de verhuurder overeenstemming te bereiken over huurvoortzetting na de eerste periode van zes maanden. Als dat niet lukt, moet de huisgenoot een vordering tot huurvoortzetting instellen bij de rechter. Deze vordering moet volgens de wet worden ingesteld binnen de eerste periode van zes maanden na overlijden van de huurder. Als de huisgenoot dat tijdig doet, zet hij automatisch de huur voort zolang de rechter niet onherroepelijk op deze vordering heeft beslist. Indien de huisgenoot de vordering niet tijdig instelt, heeft hij een groot probleem.
Fatale termijn
Op 20 september 2022 heeft het Gerechtshof Den Haag [1] weer eens bevestigd dat de termijn van zes maanden die wordt genoemd in artikel 7:268 lid 2 BW een zogenaamde fatale termijn is en dat afwijking van deze termijn op billijkheidsgronden slechts bij hoge uitzondering is gerechtvaardigd. Dit gaat blijkens het arrest van het hof Den Haag (en overige jurisprudentie) zeer ver.
De wetgever heeft het initiatief tot verdere voortzetting van de huur bij de huisgenoot van de overleden huurder gelegd. De verhuurder behoeft deze persoon niet binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder mede te delen dat hij de huurovereenkomst niet met hem wil voortzetten. Ook behoeft hij de huisgenoot niet te attenderen op de mogelijkheid om een vordering tot verdere voortzetting van de huurovereenkomst in te stellen. Dat is niet anders als de verhuurder in de gegeven omstandigheden ervan moet uitgaan dat de huisgenoot ook na het verstrijken van de termijn van zes maanden in de gehuurde woning wil blijven wonen. De verhuurder heeft dus geen waarschuwingsplicht!
Uitzondering op fatale termijn
Zoals gezegd, alleen in zeer uitzonderlijke situaties kan de rechter anders oordelen. Zo heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch op 10 maart 2020 [2] het beroep van de verhuurder op termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Het ging in dat geval om een 68-jarige dochter met beperkte verstandelijke vermogens die 42 jaar met haar overleden vader in de woning had samengewoond en niet wist dat zij initiatief moest nemen en ook niet kon weten dat zij dat wel moest doen.
Conclusie
De huisgenoot van een overleden huurder heeft wettelijke rechten en bevoegdheden om te komen tot huurvoortzetting. Maar hij moet daar wel wat voor doen. Achteroverleunen is geen optie.
Heeft u nog vragen over huurvoortzetting? Neem dan contact op met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
[1] Gerechtshof Den Haag 20 september 2022
[2] Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 10 maart 2020
