Wordt een verhuurd pand gesloten op last van de burgemeester wegens overtreding van de Opiumwet, dan kan een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. De verhuurder stuurt daarvoor een brief naar de huurder. Alleen als de huurder het niet eens is met de buitengerechtelijke ontbinding, moet de verhuurder vervolgens naar de rechter stappen. Het blijkt dat procedures over burgemeesterssluitingen (rechtszaak tussen burgemeester en huurder) en over buitengerechtelijke ontbindingen (rechtszaak tussen verhuurder en huurder) steeds complexer worden. Het besluit van de burgemeester en de buitengerechtelijke ontbinding van de verhuurder doorstaan de kritische toets van de rechter steeds minder vaak. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de kantonrechter Eindhoven van 20 januari 2022 [1].
Wat was er gebeurd?
Bij een inval door de politie in een huurwoning worden de volgende zaken aangetroffen: 32 XTC pillen, twee brokken MDMA en ruim € 10.000 cash. De burgemeester besluit de woning voor een periode van zes maanden te sluiten. Vervolgens heeft Woonstichting Thuis de huurovereenkomst per brief buitengerechtelijk ontbonden. Huurders laten weten dat ze de woning (na opheffing van de sluiting) niet vrijwillig zullen ontruimen.
De Woonstichting start een procedure bij de rechtbank. Ze wil een uitspraak waarin de rechter verklaart dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, althans (subsidiair) waarin de rechter de huurovereenkomst ontbindt. Ook wil Thuis een vonnis waarmee ze de huurders door de deurwaarder kan laten ontruimen.
Zero tolerance niet genoeg
Thuis stelt dat zij in en vanuit haar huurwoning geen criminele activiteiten, zoals de productie en het handelen in harddrugs, tolereert. Het belang van Thuis bij voorkoming van drugscriminaliteit in een van haar woningen en consequent optreden tegen misbruik daarvan wordt door de kantonrechter ook ingezien, maar het belang van de huurders (een gezin met drie jonge kinderen) weegt zwaarder. De kantonrechter overweegt dat het gezin al een half jaar elders heeft moeten verblijven en dat dit als (voldoende) preventief werkend beschouwd kan worden. Volgens de rechter is er sprake van een disbalans en het doorschieten van sanctionering ten opzichte van het belang van Thuis in deze zaak. De kantonrechter laat de huurovereenkomst in stand. Thuis mag niet ontruimen.
Conclusie
Steeds vaker wordt het besluit van de burgemeester door de bestuursrechter vernietigd of oordeelt de civiele rechter dat de ontruiming niet gerechtvaardigd is. Het is op dit moment niet duidelijk wat de norm is en dit zorgt voor veel discussie binnen de rechtspraktijk. Dit komt de rechtszekerheid niet ten goede.
Vragen over de vondst van drugs in huurwoningen? Neem gerust contact op met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
