Wet Doorstroming Huurmarkt
We kunnen van minister Blok zeggen wat we willen, maar we kunnen hem een zekere daadkracht niet ontzeggen. Zijn productiviteit is groot en controversiële regelgeving weet hij soms op opmerkelijk snelle wijze door de Eerste en Tweede kamer te loodsen. Vooral woningcorporaties hebben dit de laatste jaren aan den lijve ondervonden. Door de snelheid is de wet- en regelgeving niet altijd helder en waterdicht, waardoor soms reparatiewetgeving nodig is.
Een (klein) voorbeeld hiervan betreft de Wet Doorstroming Huurmarkt. Per 1 juli 2016 is deze wet in werking getreden. De invoering van deze wet heeft enkele ingrijpende wijzigingen voor de rechtspositie van de huurder meegebracht. Met name door de invoering van de mogelijkheid om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten, die ook echt eindigen zonder formele huuropzegging en waarbij de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming, mag toch op zijn zachtst gezegd een forse breuk met het verleden worden genoemd. Des te opmerkelijker is de snelheid waarmee het een en ander zonder noemenswaardige slag of stoot door het parlement is aanvaard.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is geïntroduceerd als onderdeel van een pakket aan maatregelen om een betere doorstroming op de woninghuurmarkt te bevorderen c.q. deze markt flexibeler te maken. De vraag is of de zorgvuldigheid niet heeft geleden onder de snelheid.
Voor zelfstandige woonruimte biedt de wet de mogelijkheid om korte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten, en wel voor maximaal twee jaar. Deze huurovereenkomst voor twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die kennisgeving dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen duur een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. Als de kennisgeving wel tijdig is verstuurd, dan eindigt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen recht op voortzetting. De huurder mag de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen. De verhuurder niet. De verhuurder mag dezelfde huurder niet een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aanbieden. Doet hij dat toch, dan geldt de tweede overeenkomst als aangegaan voor onbepaalde tijd.
Woningcorporaties en bijzondere doelgroepen
Voor woningcorporaties is het verboden om voor hun zelfstandige DAEB-woningen contracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar af te sluiten. Dit verbod geldt echter weer niet voor bijvoorbeeld tijdelijke huurovereenkomsten die een woningcorporatie wil afsluiten met huurders met wie een tweede of laatste kansovereenkomst wordt aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.
Vroeger werden deze overeenkomsten vaak afhankelijk gesteld van de duur en noodzaak dat huurder begeleiding ontvangt (van bijvoorbeeld zorginstelling). Dat kon zes maanden zijn of twee jaar (of langer). Vaak werden voor dit soort situaties huurovereenkomsten gesloten die naar hun aard van korte duur waren. Op deze wijze kon de huurder geen aanspraak maken op huurbescherming. Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt mag dit niet meer, maar moet gebruik worden gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter.
En dit laatste geeft een probleem. Wat nu als een huurder zich gedurende de overeengekomen periode niet houdt aan de voorwaarden van begeleiding? In de vroegere periode kon de verhuurder “druk zetten” door te dreigen met het opzeggen van de huurovereenkomst. Die dreiging kon ook werkelijk worden geëffectueerd. Bij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de verhuurder niet tussentijds opzeggen zodat hij dit probate drukmiddel niet kan inzetten tegen de (wanpresterende) huurder. De verhuurder is nu gedwongen om een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter te starten. Dat kost tijd en geld.
Zo zie je maar: haastige spoed is zelden goed. Misschien kan een reparatiewetje op dit vlak weer uitkomst bieden.
