Bijna alle woningcorporaties verhuren niet alleen woningen, maar ook garageboxen, praktijkruimten en/of kantoorpanden. De verhuur van dit soort onroerende zaken, niet zijnde een woonruimte of een winkelruimte, valt onder de werking van artikel 7:230a BW. Het betreft een bijzonder wetsartikel in die zin dat het lastig is geformuleerd. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de werking van dit wetsartikel.
Inhoud huurovereenkomst 230a-bedrijfsruimte
Partijen zijn bij de huurovereenkomst met betrekking tot een 230a-bedrijfsruimte vrij in het maken van afspraken over duur, prijs, onderhoud, etcetera. In de wet zijn voor deze onderwerpen voor dit soort categorie huurovereenkomsten geen bijzondere bepalingen opgenomen. Ook voor wat betreft de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst gelden geen dwingend wettelijke voorschriften.
Ontruimingsbescherming bij 230a-bedrijfsruimte
De wet regelt wel de situatie nadat de huur is beëindigd. Indien de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd, heeft de huurder recht op ontruimingsbescherming. Deze ontruimingsbescherming heeft de huurder niet als hij zelf de huur opzegt, of uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft ingestemd, of is veroordeeld tot ontruiming (wegens bijvoorbeeld een huurachterstand).
De ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder als de huurovereenkomst eindigt in beginsel niet direct het gehuurde hoeft te ontruimen. De verplichting om het gehuurde te ontruimen is van rechtswege geschorst. De verhuurder moet de huurder schriftelijk de ontruiming aanzeggen tegen een tijdstip dat niet mag vallen voor het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Hoewel dit strikt genomen niet verplicht is wordt de aanzegging tot ontruiming bijna altijd gelijktijdig met de huuropzegging gedaan.
De periode dat de verplichting tot ontruiming van het gehuurde is geschorst, bedraagt twee maanden na het tijdstip waartegen door de verhuurder de ontruiming schriftelijk is aangezegd. Na het verstrijken van deze termijn dient de huurder het gehuurde te ontruimen, tenzij de rechter de termijn van de ontruimingsbescherming op verzoek van de huurder heeft verlengd.
Verlenging van de ontruimingsbescherming door de rechter
De huurder heeft gedurende de schorsingsperiode van twee maanden het recht om de rechter op grond van artikel 7:230a BW te verzoeken de schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen. De rechter zal aan de hand van een belangenafweging een beslissing nemen over het verzoek. De rechter kan de schorsing van de ontruimingsverplichting tot één jaar verlengen. Een dergelijk schorsingverzoek kan de huurder daarna nog tweemaal doen. De maximale termijn van de schorsing van de verplichting tot ontruiming bedraagt in totaal drie jaar. Gedurende deze termijn is de huurovereenkomst weliswaar beëindigd en hoeft de huurder dus ook geen huur te betalen. Wel moet de huurder aan de verhuurder een vergoeding betalen en wel ter hoogte van de gebruikelijke huurprijs.
Afrondend
Gelet op andere type huurovereenkomsten (zoals woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte) is het een wat wonderlijke regeling. Bij de andere overeenkomsten geniet de huurder een sterke mate van huurbescherming en wordt de situatie gedurende de huur en de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst minutieus geregeld. Bij de verhuur van 230a-bedrijfsruimte geldt dit dus niet. Van huurbescherming is geen enkele sprake. Er is alleen een zekere mate van ontruimingsbescherming.
De achterliggende gedachte van de wetgever is geweest dat de belangen van een huurder van woon- of middenstandsbedrijfsruimte veel zwaarder wegen dan die van een huurder van 230a-bedrijfsruimte. Het is immers bijzonder lastig om een sociale huurwoning te bemachtigen, terwijl bijvoorbeeld kantoorruimte veel gemakkelijker te verkrijgen valt. Bovendien is de huurder van kantoorruimte vaak niet plaatsgebonden (denk aan een accountantskantoor), terwijl de huurder van bijvoorbeeld een kledingzaak groot belang heeft bij de locatie (winkelstraat) waar hij zit.
Hoe dan ook, vanwege het ongebruikelijke karakter van de wettelijke regeling van artikel 7:230a BW komen er geregeld problemen voor bij de afwikkeling van dit type huurovereenkomsten. Het is raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
