Indien twee huurders van woning willen ruilen, zullen zij daarover in eerste instantie contact opnemen met hun verhuurder(s).
Indeplaatsstelling
Wanneer de verhuurder geen toestemming geeft, kan de huurder proberen om de woningruil bij de rechter af te dwingen. De wet spreekt over ‘indeplaatsstelling’. Indeplaatsstelling heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst die met de oude huurder was afgesloten, volledig (dus zowel de inhoud daarvan als de huurprijs) voor de nieuwe huurder gaat gelden.
Belangen
De kantonrechter wijst de vordering slechts toe als voldaan is aan de volgende vereisten:
- Er moet sprake zijn van een echte ruil (huurder A gaat wonen in huis van huurder B, en omgekeerd).
- Zwaarwichtig belang van de huurder (medische of sociale redenen).
- Voldoende financiële waarborgen van de voorgestelde huurder.
- De voorgestelde huurder moet een huisvestingsvergunning overleggen voor de te betrekken woning (1).
Woningruil in de praktijk
Mochten beide verhuurders geen bezwaar tegen de woningruil hebben, dan worden vaak de oorspronkelijke huurovereenkomsten met de huurders beëindigd. Zij krijgen voor hun nieuwe woning een nieuwe huurovereenkomst aangeboden. Dit betekent dat dan ook een mutatieprocedure, met woningopname moet plaatsvinden.
Voor- en nadelen
Aan beide varianten zitten voor- en nadelen. Het is aan de corporatie te bepalen welke variant ze kiest en in haar beleid vastlegt.
Gevolgen indeplaatsstelling
- De huurovereenkomst wordt integraal overgenomen door de nieuwe huurder.
- Het verhogen van de huurprijs is niet mogelijk.
- Geen mutatieprocedure nodig. De nieuwe huurder neemt alle verplichtingen ten aanzien van schade aan de woning, ZAV’s e.d. van de oude huurder over. Dit neemt overigens niet weg dat het aanbeveling verdient de nieuwe huurder hierop te wijzen en eventueel een tussentijdse inspectie aan te bieden.
Gevolgen woningruil met nieuwe huurovereenkomst
- Toewijzingsregels (passend toewijzen/inkomenstoets) zijn van toepassing.
- Een nieuwe huurprijs afspreken is mogelijk.
- Verhuurder moet met de vertrekkende huurder een officiële oplevering van het gehuurde tot stand brengen of akkoord gaan met de toestand van het gehuurde zoals die er bij aanvang van de nieuwe overeenkomst uitziet.
- Het gehuurde moet bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst in objectief goede staat van onderhoud aan de huurder ter beschikking worden gesteld.
- Om schijnruil te voorkomen wordt met de nieuwe huurder nogal eens een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (meestal 12 maanden) gesloten, die na afloop van die termijn voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, waarbij wordt afgesproken dat de huurder gedurende het eerste jaar niet tussentijds kan opzeggen. Van deze constructie kunnen woningcorporaties sinds 1 juli 2016 (2) geen gebruik meer maken.
Is dit artikel aanleiding voor (het nadenken over) aanpassing van uw beleid? Of wilt u geadviseerd worden over (contractuele) mogelijkheden om een drempel tegen schijnruil op te werpen? Wij denken graag met u mee. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Noten:
- Indien op de woning de Huisvestingswet van toepassing is
- Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt.
