De meeste woningcorporaties hanteren een zogenaamd ‘Tweede Kansbeleid’, waarbij huurders een laatste kans krijgen om aan te tonen dat zij zich als een goed huurder kunnen gedragen. In de situatie dat de woningcorporatie al over een ontbindings- en ontruimingsvonnis beschikt wordt de laatste kans vaak geboden in de vorm van een gebruiksovereenkomst (vaak ‘kantelcontract’ genoemd) ‘onder verband van het vonnis’. Dat wil zeggen: het gebruik van de woning wordt door de verhuurder gedurende een bepaalde periode (vaak één jaar) gedoogd zolang de (ex-)huurder zich houdt aan de gemaakte afspraken. Als (ex-)huurder alle afspraken goed nakomt, krijgt hij na afloop van de afgesproken periode een nieuwe huurovereenkomst aangeboden. Als (ex-)huurder zich niet aan de gemaakte afspraken houdt, wordt het vonnis alsnog ten uitvoer gelegd.
Tijdelijke huurovereenkomst
Zou het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst van één of twee jaar geen goed alternatief kunnen zijn? Sinds 1 juli 2016 biedt de wet tenslotte de mogelijkheid voor woningcorporaties om in dit soort situaties een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de tijd, althans als de verhuurder de huurder tijdig informeert over het eindigen van de huur.
Geen tussentijdse opzegging
Het grote probleem is echter dat de tijdelijke huurovereenkomst niet tussentijds door de verhuurder kan worden opgezegd. Indien de huurder zich gedurende de bepaalde tijd misdraagt of de huur niet (tijdig) voldoet, moet de verhuurder in principe toch de afgesproken duur uitdienen. Natuurlijk kan de verhuurder wel een gerechtelijke procedure starten strekkende tot ontbinding van de tijdelijke huurovereenkomst, maar dat kost tijd en geld. Bovendien, over tijd en geld gesproken: als de huurder aan het einde van de tijdelijke huur de woning niet ontruimt, moet de verhuurder alsnog naar de rechter om een ontruimingsvonnis te verkrijgen.
Gebruiksovereenkomst is beter alternatief
Dit alles maakt dat het niet verstandig is om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten in situaties waarin de woningcorporatie al beschikt over een ontruimingsvonnis. Een gebruiksovereenkomst ‘onder verband van een vonnis’ is veel flexibeler.
Tijdelijke huurovereenkomst in plaats van een gedragsaanwijzing
De tijdelijke huurovereenkomst zou misschien wel een goed alternatief kunnen zijn voor sommige situaties waarin tot nu toe een gedragsaanwijzing wordt opgelegd en er nog geen ontbindings- en ontruimingsvonnis ligt.
Volgens de ministeriële toelichting op de ‘Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ mogen woningcorporaties in beginsel geen tijdelijke huurovereenkomsten sluiten voor DAEB-woningen, behoudens in vier door de minister genoemde gevallen. Een van die gevallen betreft de situatie dat de woningcorporatie een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat. In zijn toelichting geeft de minister aan dat deze uitzondering is gecreëerd voor gevallen waarin huisuitzetting dreigt of heeft plaatsgevonden. Zou men uit de woordkeuze ‘dreigt’ mogen afleiden dat men ook een tijdelijke huurovereenkomst mag sluiten waarin nog geen ontbindingsvonnis is gewezen? De toelichting is in dit opzicht niet helder. Ik ben geneigd om te denken dat de minister deze variant niet voor ogen stond.
Maar wat zou er juridisch gezien op tegen zijn om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten in plaats van een gedragsaanwijzing overeen te komen? De oude (lopende) huurovereenkomst moet dan wel met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Maar als de huurder daartoe bereid is, wat is dan het probleem? Bij het overeenkomen van een gedragsaanwijzing moet de huurder immers ook erkennen dat zijn gedrag niet goed is en moet hij beterschap beloven. Daarmee wordt als het ware een moment gecreëerd waarop het voor iedereen duidelijk is (en in rechte niet voor discussie vatbaar) dat zijn gedrag tot aan dat moment niet door de beugel kon en in juridisch zin als wanprestatie moet worden gekwalificeerd. De gedragsaanwijzing is immers niet alleen bedoeld als een soort laatste kans voor de huurder, maar ook als een juridisch instrument voor de verhuurder om een eventueel noodzakelijke gerechtelijke procedure eenvoudiger te kunnen afronden. Wat is er dan op tegen om de laatste kans te gieten in de vorm van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?
De toekomst zal het leren. Voor dit moment is het wel duidelijk dat het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst moet worden afgeraden in situaties waarin de verhuurder al beschikt over een ontbindings- en ontruimingsvonnis.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff.
