Wil een huurder van een huurwoning de huurovereenkomst opzeggen, dan moet dit volgens de wet per aangetekende brief of deurwaardersexploot gebeuren. Vaak staat deze regel ook opgenomen in de algemene voorwaarden die veel verhuurders hanteren. Door de opkomst van moderne communicatiemiddelen worden huurovereenkomsten steeds vaker op andere wijze opgezegd.
Oordeel rechtbank
In een zaak waarin de verhuurder de opzegging per e-mail had geweigerd, bepaalde de rechtbank dat dit onredelijk was. De rechtbank oordeelde dat de overeenkomst door de e-mail rechtsgeldig was opgezegd. Het beroep van de verhuurder op de bepaling in de algemene voorwaarden dat opzegging alleen per aangetekende brief (of per exploot) kon geschieden was in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar.
In het afgelopen jaar is deze lijn door meerdere rechters bevestigd. Uit verschillende uitspraken blijkt dat een huurder van woonruimte, maar ook van een kantoorruimte of garagebox mag opzeggen op de manier waarop hij dat wil, dus ook per e-mail.
Enige voorzichtigheid is echter wel geboden. Zo ging het in bovenstaande uitspraken om een schending van een vormvoorschrift door de huurder. Het is de vraag of die coulance ook geldt als de opzeggende partij de verhuurder is.
Bewijslast opzegging huur
Verder had de verhuurder in de uitspraken de ontvangst van de opzegging per e-mail niet bestreden. Als dat wel het geval zou zijn, ligt de bewijslast voor de ontvangst bij de verzender. De huurder heeft dan een probleem, want hij zal moeten bewijzen (tijdig) te hebben opgezegd. Bij verzending per aangetekende brief, kan door middel van track&trace worden aangetoond dat de brief is afgeleverd. Bij een deurwaardersexploot is er de verklaring van de deurwaarder dat de brief is aangenomen. Bij een e-mail kan de verzender wel instellen dat hij een bericht krijgt dat de e-mail is gelezen, maar er zijn nog geen uitspraken dat dit als bewijs van ontvangst van de opzegging per e-mail kan dienen.
Voorlopig is het dus nog het veiligst voor de huurder om de huurovereenkomst op te zeggen per aangetekende brief of deurwaardersexploot, zeker als het om een huurovereenkomst van bedrijfsruimte gaat die bij niet-tijdige opzegging voor langere duur wordt voortgezet. Hier komt bij dat het gebruik van e-mail als medium voor opzegging ook risicovol kan zijn als er sprake is van twee contractuele medehuurders; niet uitgesloten is dat er misverstanden ontstaan als er per e-mail wordt opgezegd door een persoon die samen met een ander huurder is.
Samenvattend geldt dat huurovereenkomsten steeds vaker op andere wijze dan per (aangetekende) brief worden opgezegd en dat in de rechtspraak een dergelijke opzegging als rechtsgeldig wordt geaccepteerd. Ook veel verhuurders, met name woningcorporaties, werken al met online portals waar huurders hun huurzaken, waaronder de opzegging, kunnen regelen. Dat daaraan enige risico’s kleven – zowel voor de huurder als de verhuurder – mag duidelijk zijn, maar dat is geen reden om de opzeggende partij altijd aan de (verouderde) wettelijke opzeggingsregels te houden.
