Valt overlast onder gebrek?
De verplichtingen van de verhuurder zijn door de wetgever opgehangen aan het begrip ‘gebrek’. Als het gehuurde een gebrek vertoont moet de verhuurder dat gebrek opheffen. De wetgever heeft een feitelijke stoornis door een derde uitdrukkelijk uitgesloten van de wettelijke definitie van het begrip gebrek. Overlast die een huurder ondervindt van een derde wordt niet gezien als een gebrek.
Dat is alleen anders als het gaat om overlast die een huurder ervaart van een andere huurder van dezelfde verhuurder. Als de verhuurder in zo’n situatie niet zou optreden kan dat wel een gebrek opleveren. Het idee hierachter is dat niet de overlast zelf wordt beschouwd als een gebrek, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen (door de verhuurder) naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.
Wat mag van verhuurder worden verwacht?
Moet de verhuurder nu altijd een ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker starten als hij een klacht ontvangt? Nee. De ‘klagende’ huurder moet aannemelijk maken dat de overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat een ontruimingsprocedure tegen de veroorzaker de aangewezen aanpak is en een goede kans van slagen heeft. In het algemeen mag van een verhuurder worden verwacht dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Verhuurder moet dan wel voldoende aanknopingspunten hebben om onderzoek te kunnen verrichten en om vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen.
Het gerechtshof Den Bosch heeft hierover eerder dit jaar een uitspraak gedaan. In de zaak waarover het hof had te oordelen vond het hof niet dat het stadium was bereikt waarin van verhuurder mocht worden gevergd om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlastgever. De klagende huurder had slechts één schriftelijke verklaring overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, geluidsoverlast vanuit de betreffende woning zou hebben geconstateerd. Alle (42!) andere overlastmeldingen waren alleen afkomstig van de huurder zelf. Andere bewoners van het complex hadden niet geklaagd over overlast en de politie had de gestelde overlast ook nooit geconstateerd. Het hof concludeerde op basis hiervan dat verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling voldoende had gedaan. Van verhuurder mochten geen verdere acties worden gevergd. Verhuurder was niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens huurder. Van een gebrek aan het gehuurde waarvoor verhuurder aansprakelijk zou zijn is in de ogen van het hof dan ook geen sprake.
Afrondend
Een verhuurder moet in overlastsituaties inderdaad vaak een actieve rol spelen. Maar van een huurder mag voldoende onderbouwing van zijn klachten worden verwacht. Bovendien hoeft de actie van de verhuurder niet altijd gericht te zijn op het starten van een ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker. Het gaat erom dat de verhuurder maatregelen treft die reëel en afdoende zijn om de overlastsituatie te beëindigen. Van de klagende huurder(s) mag actieve medewerking worden gevraagd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Bron: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:518
