Een verkocht huis dient geschikt te zijn voor normaal gebruik. Dat volgt uit de wet (artikel 7:17 BW). In de koopovereenkomst kunnen koper en verkoper echter van deze wettelijke regeling afwijken. Naar mijn oordeel wordt door woningcorporaties te weinig gebruik gemaakt van die mogelijkheid. Dit is een gemiste kans.
Clausules
Ouderdomsclausule
Zo kan in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule worden opgenomen. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. In zo’n clausule staat ook dat eventuele gebreken voor rekening van de koper komen. Een goede ouderdomsclausule luidt bijvoorbeeld als volgt:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning dateert uit ………, wat betekent dat de koper er rekening mee dient te houden dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe woningen. Gebreken aan de geleverde zaak die het normale gebruik belemmeren en die het gevolg zijn van ouderdom van de zaak, komen voor risico van koper. Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor (onder andere):
- fundering;
- bouwkundige constructie;
- vloeren;
- installaties voor de elektriciteit, water en gas, cv en riolering;
- afwezigheid van loden leidingen;
- afwezigheid van/niet aantasting door enig ongedierte c.q. schimmels, zoals houtworm, boktor, zwam etc.;
- doorslaand en/of optrekkend vocht.
Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Bij het tot stand komen van de koop verklaart de koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.”
Niet-zelfbewoningsclausule
Ook is het voor woningcorporaties verstandig om een niet-zelfbewoningsclausule op te nemen in de koopovereenkomst. Hierin geeft de corporatie aan dat zij het huis niet zelf heeft bewoond en dat zij daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning.
Verkoper staat sterk
Het winnen van een rechtszaak staat of valt vaak met (voor de verkoper) gunstig geformuleerde clausules in de koopovereenkomst. Omdat hiermee meestal hoge bedragen aan schadevergoedingen zijn gemoeid en veel corporaties tegenwoordig met dit soort zaken worden geconfronteerd, is het van belang hieraan de nodige aandacht te besteden.
Conclusie
De ouderdomsclausule is voor de verkoper van een gebruikt huis een sterke troef. In de meeste gevallen waarbij de juiste clausules in het koopcontract zijn opgenomen, vist de koper in geval van verborgen gebreken achter het net. De verkoper kan dan een aansprakelijkheidsstelling pareren door te wijzen op de clausule. Het is daarom van belang om aandacht te schenken aan de exacte formulering van uw (standaard) koopovereenkomst. In elk geval is het niet verstandig om zonder na te denken een (standaard)overeenkomst van een makelaar te gebruiken.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maudy Vermin.
