Verhuurders worden regelmatig geconfronteerd met de vraag of een huurder die de huur heeft opgezegd, die opzegging kan herroepen.
Hoofdregel: opzegging valt niet terug te draaien
De opzegging van een huurovereenkomst is een eenzijdige rechtshandeling. Dit betekent dat de huur is opgezegd zodra de mededeling (brief, e-mail, etc.) de verhuurder heeft bereikt. Daar is verder geen instemming of bevestiging van de verhuurder voor nodig.
Uitzonderingen
Er bestaan een paar uitzonderingen op deze hoofdregel.
In de eerste plaats kan een huuropzegging nog worden ingetrokken, wanneer de intrekking de verhuurder eerder dan of tegelijkertijd met de ingetrokken opzegging heeft bereikt.
Daarnaast kan een huurder een opzegging vernietigen op grond van een wilsgebrek. De huurder moet dan aantonen dat hij de opzegging heeft gedaan onder invloed van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden.
Er bestaat een derde uitzondering op de hoofdregel voor gevallen waarbij het ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is dat de verhuurder de huurder aan de opzegging houdt. Het Hof Arnhem oordeelde dat daarvan sprake was in een geval waarbij de dochter van huurster in de beoogde nieuwe woonwijk door agressieve jongeren was bedreigd op een manier die ‘de grens van wat als pesterij nog verteerbaar is, ruimschoots overschreed’. (1)
Ontruiming via kort geding
Anders oordeelde de rechter in Nijmegen onlangs in een kort geding waarin ik een woningcorporatie bijstond. (2) Het ging over een huurster met vier minderjarige kinderen die haar huurovereenkomst – telefonisch – had opgezegd. Een paar dagen nadat de corporatie de opzegging had bevestigd bedacht de huurster zich. Omdat de huurster ook voor overlast zorgde, wilde de corporatie de opzegging alleen terugdraaien als de huurster bereid was gedragsaanwijzingen te tekenen. De huurster reageerde hierop afwijzend. Zij vroeg een verhuurdersverklaring aan en leek ook verhuisbewegingen te maken, maar keerde in de woning terug toen bleek dat zij – met een negatieve verhuurdersverklaring – geen andere woning kon vinden.
De huurovereenkomst was weliswaar door de opzegging beëindigd, maar de huurster weigerde de woning te ontruimen. Omdat beëindiging van een huurovereenkomst de verhuurder nog niet het recht geeft de woning te betreden en te ontruimen, zag de corporatie zich genoodzaakt een kort geding te beginnen.
De rechter veroordeelde de huurster tot ontruiming. Volgens de rechter was intrekking niet meer aan de orde, nu de huurster al een bevestiging van haar opzegging had ontvangen. Ook het verweer dat de huurster in paniek had opgezegd, ging niet op. Zij had nadat zij had opgezegd immers een verhuurdersverklaring opgevraagd. De opzegging – en dus ook de beëindiging van de huurovereenkomst – was daarmee een feit.
Dit is misschien wel een hard oordeel. Het ging immers over een huurster met vier minderjarige kinderen. Bovendien gebeurt het iedereen wel eens dat je wilt terugkomen op een gemaakte beslissing. Echter: als herroeping wel mogelijk zou zijn, dan zou een huurder de verhuurder in onzekerheid kunnen laten over de vraag of en zo ja wanneer de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt. Op die manier zal de verhuurder tijd (en geld) verliezen in het mutatieproces. Een eenmaal gedane opzegging laat zich dus lang niet altijd terugdraaien!
Heeft u ook een huurder die zich bedenkt en wilt u de huurder aan de gedane opzegging houden? Laat u dan vooraf goed adviseren. U kunt contact opnemen met Maudy Vermin of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Noten:
- Gerechtshof Arnhem 4 februari 1997 (WR 1997/40)
- Rechtbank Gelderland 23 juni 2017 (ongepubliceerd)
