Het gebeurt regelmatig dat wij huurcontracten onder ogen krijgen, die niet voldoen aan wettelijke eisen. De afgelopen tijd ging het vooral om huurovereenkomsten met allerlei opvang- of zorgorganisaties die niet voldeden aan de voorschriften die voortvloeien uit de Woningwet.Ook bij intermediaire verhuur1 is de inkomenstoets van toepassing en moet de woning passend worden toegewezen. Woningcorporaties moeten hierover jaarlijks via een accountantsverklaring verantwoording afleggen.
Deze vereisten gelden overigens niet voor de toewijzing aan bewoners die een specifieke zorgindicatie hebben en voor woningen die als opvang (bijvoorbeeld aan asielzoekers) worden gebruikt. Ook mogen deze verhuringen worden verantwoord met een zogeheten bestuursverklaring van de intermediair.
Verantwoording intermediaire verhuur
Corporaties moeten met de intermediairs en hun accountants afspraken maken over de toewijzings- en verantwoordingseisen. Onvolkomenheden in de verantwoording kunnen leiden tot sancties door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw heeft aangegeven bij onvolkomenheden over de verslagjaren 2013 en 2014 te zullen volstaan met de waarschuwing aan de corporatie, maar over het verslagjaar 2015 zal de Aw onverkort handhaven bij niet nakomen van regelgeving. Bij corporaties die in 2015 voor de eerste keer contracten zijn aangegaan die niet aan de eisen voldoen, zal zij nog volstaan met een waarschuwing met de mogelijkheid tot herstel. Bij corporaties die al eerder (herhaaldelijk) zijn gewaarschuwd zal de Aw naar verwachting wel tot een sanctie overgaan als ze opnieuw contractueel in gebreke blijven.
Huurcontract corporatie met intermediair
Corporaties zijn wettelijk verplicht om bij de verhuur van woningen sluitende contractuele afspraken met intermediaire verhuurders te maken. Dit geldt niet alleen voor nieuwe verhuringen, maar ook voor bestaande huurcontracten2.
Voor een corporatie is het verstandig om haar bestaande intermediaire huurcontracten door te nemen. Onderscheid de volgende situaties:
- Huurcontract ná 18 mei 2013
Mocht zij een huurcontract hebben van ná 18 mei 2013 waarin geen bepalingen zijn opgenomen over de inkomenstoets, dan is het van belang om met de intermediair een aanvulling op de huurovereenkomst (addendum) te sluiten. - Huurcontract vóór 18 mei 2013
Bij een huurcontract dat vóór 18 mei 2013 is gesloten, rust op de corporatie een inspanningsverplichting om alsnog afspraken met de intermediair te maken over de jaarlijkse verantwoording. De corporatie moet kunnen aantonen dat zij voldoende overleg met de intermediair heeft gevoerd over de naleving van de toewijzingsregels. Indien blijkt dat de corporatie (ondanks alle inspanningen) zich niet kan verantwoorden over de toewijzingen via de intermediair, dan wordt dit haar niet aangerekend. - Nieuw huurcontract
Ook in nieuwe huurovereenkomsten moet de corporatie sluitende afspraken maken over de toewijzings- en verantwoordingseisen. De corporatie kan bij intermediaire verhuringen dus geen standaard-huurcontract uit de kast trekken. Indien de corporatie afspraken over de verantwoording niet goed vastlegt, kunnen de (financiële) gevolgen immers heel vervelend zijn.
Voor meer informatie over (de aanpassing van) een intermediair huurcontract kunt u contact opnemen met Maudy Vermin.
1 Wanneer een corporatiewoning via een zorginstelling aan (bijvoorbeeld) ouderen of mensen met een beperking wordt verhuurd, is er sprake van intermediaire verhuur.
2 Het zal de corporatie niet worden aangerekend indien in bestaande huurcontracten die vóór 1 januari 2016 zijn gesloten, niets staat over passend toewijzen. Voor de inkomenstoets is de datum 18 mei 2013 relevant.
