Onlangs nam een corporatie contact met ons op, omdat enkele huurders van een woonzorgcomplex weigerden mee te werken aan een grondige liftrenovatie. De corporatiemedewerker gaf aan zich tot het uiterste te hebben ingespannen om deze huurders – die aangewezen waren op de lift en daarom tijdelijk elders moesten worden ondergebracht – tegemoet te komen. De huurders blokkeerden echter elke oplossing door onredelijke eisen te stellen ten aanzien van de herhuisvesting en vergoeding. Wat te doen?
Voor de beantwoording van deze vraag was allereerst van belang te bepalen of de werkzaamheden vielen onder de wettelijke definitie van ‘dringende werkzaamheden’ of ‘renovatie’. Een goede labeling is cruciaal, omdat een onjuiste insteek grote (financiële) gevolgen kan hebben.
Dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW)
Dit zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. Voorbeelden van dringende werkzaamheden zijn: buitenschilderwerk, funderingsherstel, verwijderen van huiszwam e.d. Huurder is verplicht om deze werkzaamheden te gedogen. Als de huurder de woning moet verlaten bij dringende werkzaamheden, dan hoeft de verhuurder geen vervangende woonruimte aan te bieden en heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Wel kan de huurder eventueel aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding. In de praktijk wordt er vaak een ongeriefsvergoeding afgesproken.
Renovatie (artikel 7:220 lid 2 BW)
De wet verstaat onder renovatie de (gedeeltelijke) vernieuwing door een verandering of toevoeging. Het kenmerk van renovatie is dat er iets verandert aan de woning of het gebouw. Voorbeelden van renovatie zijn: het vervangen van de collectieve verwarming door een individuele verwarming, aanbrengen isolatie (gevel/dak), kleur buitenschilderwerk wijzigen, verplaatsen van toilet, aanbrengen van dubbel glas, afsluiten van balkon, aanbrengen van mechanische ventilatie, vervanging van de oude keuken door een luxere keuken e.d.
Een huurder is niet zonder meer verplicht om mee te werken aan renovatiewerkzaamheden. De huurder moet de renovatie gedogen, mits de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet. De verhuurder moet het voorstel schriftelijk (per brief) aan de huurder doen. Anders dan bij dringende werkzaamheden, mag de verhuurder bij renovatie een huurverhoging voorstellen.
Er is sprake van een redelijk voorstel als het belang van de verhuurder (bij uitvoering werkzaamheden) groter is dan het belang van de huurder (bij tegenhouden werkzaamheden). Het voorstel moet onder andere bevatten:
- aard van de werkzaamheden
- noodzaak tot medewerking van huurder
- eventuele financiële consequenties voor huurder, zoals een huurverhoging
- wisselwoning (indien van toepassing)
- ZAV-vergoedingen (indien van toepassing)
- verhuiskostenvergoeding (indien van toepassing)
- sociaal plan (indien van toepassing)
Als de huurder het voorstel niet accepteert, kan de verhuurder naar de rechter gaan. In die procedure moet de verhuurder aannemelijk maken dat het voorstel redelijk is. Als de rechter oordeelt dat het voorstel wél redelijk is, moet de huurder meewerken aan de werkzaamheden.
Complexgewijze renovatie (artikel 7:220 lid 3 BW)
Lid 3 bevat de inmiddels bekende 70% regel: een complexgewijze renovatie wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Dat gebeurt meestal via een schriftelijke akkoordverklaring. De woorden ‘vermoed redelijk te zijn’ betekenen dat de huurder die niet wil meewerken, aan zet is. Hij kan naar de rechter gaan om te laten beoordelen dat het voorstel ten opzichte van hém niet redelijk is. Het initiatief ligt dus bij de ‘dwarsliggende’ huurder: hij moet de rechtszaak starten, en wel binnen 8 weken nadat de verhuurder hem schriftelijk heeft medegedeeld dat het voorstel redelijk is (omdat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd). Laat de huurder zijn ‘bezwaartermijn’ voorbij gaan, dan is hij aan het renovatievoorstel gebonden.
Het is een veel gehoord misverstand te veronderstellen dat een complexgewijze renovatie geen doorgang kan vinden wanneer minder dan 70% van de huurders met het plan heeft ingestemd. In dat geval blijft artikel 7:220 lid 2 BW onverkort van toepassing: de verhuurder kan de ‘dwarsliggende’ huurders dagvaarden (het procesinitiatief ligt dan bij de verhuurder). De rechter zal toetsen of het renovatievoorstel redelijk is. Indien dat het geval is, zullen de huurders worden veroordeeld mee te werken.
De huurder die met het voorstel heeft ingestemd, is aan het voorstel gebonden, ook als de rechter later (in de procedure met de ‘dwarsliggende’ huurder) oordeelt dat het voorstel niet redelijk is.
Beoordeling zaak liftrenovatie
Terugkomend op de vraag die ons gesteld werd. De corporatiemedewerker vertelde dat verschillende versleten, verouderde liftonderdelen moesten worden gerepareerd of vervangen. Wat er moest gebeuren, was niet onaanzienlijk, maar niets anders dan het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Het ging immers om werkzaamheden die niet zonder nadeel konden worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. Het gevolg was dat de huurders zonder meer verplicht waren om de werkzaamheden te gedogen. Instemming van de huurders was niet nodig. Ook hoefde de corporatie geen vervangende woonruimte aan te bieden en hadden de huurders geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
