Het is zo langzamerhand bij iedereen wel bekend dat het met de komst van de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk is om ook voor woonruimte een huurovereenkomst te sluiten voor bepaalde tijd, die ook daadwerkelijk –zonder tussenkomst van de rechter- eindigt aan het einde van de overeengekomen periode. Voor zelfstandige woonruimte mag de bepaalde duur niet langer zijn dan twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte niet langer dan vijf jaar. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt echter alleen maar als de verhuurder aan de huurder tijdig een schriftelijke kennisgeving stuurt dat de huurovereenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum. De wet schrijft voor dat deze kennisgeving tussen de één en drie maanden vóór de einddatum moet worden verstuurd. Niet-tijdige verzending van deze kennisgeving betekent dat de huurovereenkomst niet eindigt op de overeengekomen einddatum, maar automatisch wordt voortgezet voor onbepaalde tijd.
Aandachtspunten voor de verhuurder
Ontvangst kennisgeving
De schriftelijke kennisgeving is dus een belangrijk onderdeel van het proces van tijdelijke verhuur. De jurisprudentie laat zien dat het op allerlei manieren voor de verhuurder mis kan gaan. Allereerst moet een verhuurder ervoor zorgen dat hij kan bewijzen dat de kennisgeving echt is ontvangen door de huurder. Uit de rechtspraak blijkt ook dat het versturen van een whattsapp- of mailbericht weliswaar wordt geaccepteerd, maar de verhuurder moet dan wel kunnen aantonen dat de huurder dat bericht heeft ontvangen. In geval van een whattsapp- of mailbericht ligt dat best nog lastig. Het verdient dus aanbeveling om de schriftelijke kennisgeving ook per aangetekende brief te versturen.
Tijdige kennisgeving
Daarbij komt dat het verzend- en ontvangstmoment van de schriftelijke kennisgeving wel moet liggen in de periode gelegen tussen de één en drie maanden vóór de overeengekomen einddatum. Uit de rechtspraak blijkt dat de verhuurder er verstandig aan doet om op dit punt geen risico’s te nemen en deze periode strak in de gaten te houden. Zowel een te vroege als een te late schriftelijke kennisgeving kan heel verkeerd uitpakken. Er zijn weliswaar uitspraken bekend waarin sommige rechters een te vroege kennisgeving hebben geaccepteerd, maar dat hield dan verband met de specifieke (min of meer uitzonderlijke) omstandigheden van het geval. Een te late kennisgeving (zelf 1 dag) is eigenlijk altijd fataal. Het is weliswaar nog niet helemaal zeker wat de uiteindelijke koers van de rechtspraak zal zijn, maar een verhuurder doet er goed aan om ervoor te zorgen dat de kennisgeving binnen de door de wet voorgeschreven periode wordt verstuurd (en ontvangen).
Conclusie
De wet biedt de mogelijkheid tot het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Aangezien een dergelijke huurovereenkomst onzekerheden meebrengt voor de huurder en bovendien het gangbare stelsel van huurbescherming ondergraaft, zijn rechters zeer strikt in handhaving van de door de wet getrokken grenzen. Het advies voor iedere verhuurder is dan ook om nauwlettend de hand te houden aan de door de wet gestelde formaliteiten. Zorg ervoor dat de kennisgeving per aangetekende brief wordt gedaan, en wel binnen de door de wet aangegeven periode.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
