Regelmatig worden wij door corporaties gevraagd om uitleg te geven over de aansprakelijkheid bij schade veroorzaakt in of door het gehuurde. De materie is ingewikkeld en bovendien zeer casuïstisch. Hier volgt een korte bespreking van vijf verschillen tussen de twee manieren van aansprakelijkheid.
Verschil 1: Wettelijke grondslag
De verhuurder kan op meerdere wettelijke gronden worden aangesproken door een huurder als er schade wordt veroorzaakt door of in het gehuurde. Vaak is dat al verwarrend. Het is goed om de verschillende artikelen voor ogen te houden. In dit artikel bespreek ik de verschillen tussen de aansprakelijkheid van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW) en van artikel 6:174 BW.
Verschil 2: Bereik
Het ene artikel is specifiek geschreven voor het huurrecht (7:204 BW). Dit ziet dus op de verhouding tussen huurder en verhuurder. Het andere artikel bepaalt aansprakelijkheid op basis van opstal (6:174 BW). Opstal is een gebouw (bijvoorbeeld een schuurtje) of werk (bijvoorbeeld een lantaarnpaal) dat duurzaam met de grond is verenigd. Het gaat om de verhouding tussen de bezitter van de opstal en degene die schade lijdt. Dit heeft dus een veel ruimer bereik. Denk aan de gemeente die aansprakelijk wordt gehouden voor een lekke autoband van een weggebruiker of de verhuurder die een loszittende drempel niet vervangt en waarover de huurder struikelt.
Verschil 3: Verwijtbaarheid (7:204 BW)
Bij het huurrechtartikel moet er sprake zijn van een gebrek. Een gebrek is een stoornis dat het huurgenot bederft. Het gaat er dan om wat de huurder mocht verwachten. Bijvoorbeeld bij de huur van een gloednieuw opgeleverde eengezinswoning mag meer worden verwacht van het huurgenot van de woning, dan bij de huur van een appartement uit de jaren ’50.
Als de verhuurder het gebrek moet herstellen, dan regelt artikel 7:208 BW dat de verhuurder aansprakelijk is voor gevolgschade. Dat is in het geval:
- als het gebrek is ontstaan na het aangaan van de overeenkomst en aan de verhuurder is toe te rekenen;
- als het gebrek bij aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek kende of had behoren te kennen;
- als de verhuurder aan de huurder heeft laten weten dat de zaak het gebrek niet had.
Hieruit kan worden afgeleid dat er een vorm van verwijtbaarheid moet zijn. De verhuurder had dus anders moeten handelen dat hij heeft gedaan.
Verschil 4: Risicoaansprakelijkheid (6:174 BW)
De bezitter van een opstal is aansprakelijk wanneer de schade ontstaat doordat de opstal niet voldoet aan de eisen die men gewoonlijk mag verwachten. Als er dan gevaar ontstaat en dit gevaar treedt in, dan volgt aansprakelijkheid. Dit is een ruim (en vaag) criterium. Het is per casus afhankelijk wat de eisen zijn die men in de gegeven omstandigheden mag verwachten. De rechter kijkt naar onder meer:
- Wat is het gebruik en de bestemming? Is het publiek toegankelijk?
- Wat is de kans op verwezenlijking van het gevaar?
- Welke onderhoudsmaatregelen zijn er te vergen?
Een belangrijk verschil is dat er hier in beginsel geen verwijtbaarheid hoeft te zijn. Het maakt niet uit of de bezitter bekend is met het defect. Dus als er schade volgt door het gebrek, dan is de bezitter aansprakelijk. Dit heet risicoaansprakelijkheid.
Verschil 5: Uitzondering
De wet geeft een uitzondering voor de aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal. Het komt op het volgende neer: de bezitter is niet aansprakelijk als hij het gevaar op het tijdstip van het ontstaan daarvan zou hebben gekend en daardoor niet onrechtmatig handelde. De rechter vraagt zich dus af in het geval de bezitter wel weet van het gebrek, of de bezitter onrechtmatig handelde.
Dit kan het best verduidelijkt worden met twee voorbeelden. Een verhuurder weet dat een muur van een woning ernstig is aantast door een storm. De muur is niet stevig meer en binnen een half uur na de storm stort de muur in. De bewoner heeft schade. Dan is de verhuurder niet aansprakelijk, want de storm heeft de muur aangetast en de verhuurder had niet de tijd om dit snel te verhelpen. Dan kan de verhuurder niet aansprakelijk worden gehouden voor de schade. Dit kan anders liggen bij het niet onderhouden van een loszittende drempel. Als er meermalen geklaagd is over de losliggende drempel bij de verhuurder, dan is de verhuurder daarmee bekend. Het onderhouden van een drempel behoort tot de zorgplicht van de verhuurder. Als iemand over de drempel valt en schade heeft, dan is de verhuurder wel aansprakelijk.
Het ligt er dus aan of de bezitter onrechtmatig handelde. De bezitter is niet aansprakelijk, indien alle nodige maatregelen werden genomen om de gevaarlijke toestand te beëindigen, maar het gevaar zich toch verwezenlijkte. Ook is hij niet aansprakelijk als de maatregelen niet te vergen waren gelet op het korte tijdsverloop tussen het ontstaan van gevaar en schade, of als de benadeelde zelf de gebrekkige toestand heeft opgewekt.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Moshe Beukers.
