Regelmatig wordt de Infodesk van ons kantoor gebeld met de vraag wat te doen als een huurder is overleden en er geen erfgenamen lijken te zijn. De huurovereenkomst eindigt in dat geval aan het einde van de tweede maand na de maand van overlijden van de huurder. Maar mag een verhuurder dan zomaar naar binnen gaan, de sloten vervangen en de inboedel vernietigen?
Vereffenaar laten benoemen
Nee, dat mag niet. Een verhuurder die dat wel doet betreedt de woning zonder recht of titel. Hij handelt onrechtmatig en is daardoor schadeplichtig ten opzichte van de onbekende erfgenamen. Enige jaren geleden heeft de Hoge Raad voor dit soort situaties de juridisch juiste weg gewezen. De verhuurder dient een ontruimingsvonnis te halen. Daartoe moeten de onbekende erfgenamen worden gedagvaard. Aangezien zij echter onbekend zijn, is hun verblijfplaats ook onbekend en kunnen ze niet worden gedagvaard. Om dit probleem op te lossen dient de verhuurder eerst een verzoek in te dienen bij de rechtbank tot benoeming van een vereffenaar van de onbeheerde nalatenschap. Zodra de vereffenaar is benoemd kunnen de onbekende erfgenamen worden gedagvaard op het adres van de vereffenaar. Het laat zich raden dat dit traject nogal wat tijd vergt en kosten meebrengt.
Praktijkaanpak
In de praktijk zie je dan ook vaak dat de verhuurder de woning toch aan het einde van de huur binnen gaat, de sloten vervangt en de aanwezige inboedel vernietigt. De verhuurder laat zich dan vergezellen door een deurwaarder die in een proces-verbaal, inclusief aangehechte foto’s, vastlegt welke zaken in de woning aanwezig waren. Op deze manier kan eventueel later worden aangetoond dat de waarde van de aangetroffen zaken nihil was. Verhuurders proberen op deze manier hun risico tot betaling van een schadevergoeding aan erfgenamen, die later misschien toch opduiken, te beperken. In de overgrote meerderheid van de gevallen blijkt dit risico overigens zeer klein te zijn.
Inschakelen Rijksvastgoedbedrijf
De volgende tussenstap zou dit risico nog verder kunnen verkleinen. De verhuurder die geconfronteerd wordt met een onbeheerde nalatenschap (erfgenamen zijn niet bekend of de bekende erfgenamen hebben de erfenis verworpen) kunnen het Rijksvastgoedbedrijf inschakelen. Het Rijksvastgoedbedrijf is namelijk onder andere belast met het afwikkelen van onbeheerde nalatenschappen. Als een nalatenschap bij het Rijksvastgoedbedrijf wordt aangemeld zal deze overheidsdienst op de eerste plaats de waarde van de nalatenschap inschatten. Als deze waarde hoog genoeg is (in de praktijk lijkt de grens ongeveer bij € 2.500 te liggen) dan zal de dienst als vereffenaar optreden. De verhuurder kan dan met deze dienst afspraken maken over ontruiming. Als de waarde te gering is zal ze dat aan de verhuurder laten weten en zal ze verder niets meer doen. De verhuurder kan dan het hiervoor beschreven traject (met inschakeling deurwaarder) volgen.
Het voordeel van deze tussenstap is dat ofwel de Rijksvastgoeddienst als vereffenaar optreedt en de zaak daarmee wordt opgelost, ofwel de hoogte van het risico (tot schadevergoeding) gemaximeerd is tot een bedrag van ongeveer € 2.500. De Rijksvastgoeddienst heeft tenslotte de inboedel getaxeerd en aangegeven dat de waarde ervan gering is. Op deze manier kan de verhuurder een extra zekerheid inbouwen.
U kunt contact opnemen met René Boekhoff of een van onze andere huurrechtspecialisten.
