In 2021 treedt de Omgevingswet inwerking. 26 bestaande wetten worden dan tot één wet gebundeld. Met de nieuwe wet beoogt het Rijk de plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie? En wat zijn de gevolgen hiervan voor de woningcorporatie?
1. Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan
De gemeente werkt straks met één omgevingsplan voor haar grondgebied in plaats van dat er meerdere bestemmingsplannen geldend zijn. Het omgevingsplan regelt niet alleen de bestemming van de gronden en gebouwen maar ook bijvoorbeeld het kappen van bomen en het gebruik van monumenten. Voor de woningcorporatie wordt het eenvoudiger om de relevante regelgeving op te zoeken nu de regelgeving gebundeld wordt. De Huisvestingswet en de Leegstandswet worden niet gebundeld en blijven dus afzonderlijk bestaan.
2. Gebruik van open normen
De Omgevingswet geeft gemeenten straks de vrijheid om eigen afwegingen te maken over onderwerpen binnen de leefomgeving. Voor bepaalde onderwerpen zullen geen algemene Rijksregels meer van toepassing zijn maar kan de gemeente de open normen die de Omgevingswet meebrengt, nader invullen met lokale maatwerkregels bijvoorbeeld voor horeca, sportfaciliteiten en onderwijs- en kantoorgebouwen. Dit zorgt dus voor meer flexibiliteit.
3. Technische en ruimtelijke deel van de omgevingsvergunning
In de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen het technische deel en het ruimtelijk deel van de omgevingsvergunning. Het kan straks zijn dat de woningcorporatie voor een project geen vergunning dan wel een vergunning (een technische of een ruimtelijke vergunning) dan wel twee vergunningen (een technische vergunning en een ruimtelijke vergunning) nodig heeft. De woningcorporatie bepaalt zelf welke vergunning zij wanneer aanvraagt. De woningcorporatie kan het project alleen uitvoeren als alle vereiste vergunningen zijn verleend. Voor de woningcorporatie is het dan ook van belang op tijd de vereiste vergunning(en) aan te vragen en in de gaten te houden dat de vergunning(en) ook op tijd wordt c.q. worden verstrekt.
4. Inspraak omwonenden
Indien de woningcorporatie een omgevingsvergunning aanvraagt voor een nieuw project moet zij vanaf 2021 bij de aanvraag vermelden of burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties bij de aanvraag betrokken zijn. Indien dat het geval is moet de woningcorporatie ook aangeven wat daarvan de uitkomst is. Van belang is daarom dat de woningcorporatie vooraf afspraken met de gemeente maakt over hoe de woningcorporatie omwonenden bij de projectplannen moet betrekken.
5. Gebruiksvergunning is niet meer nodig
De woningcorporatie hoeft vanaf 2021 geen vergunning meer aan te vragen voor het brandveilig in gebruik nemen van een gebouw. De gebruiksmelding blijft wel bestaan maar is veel minder vaak nodig (bijvoorbeeld niet meer bij kamerverhuur).
6. Zorgplicht en verbod
De Omgevingswet bevat een algemene en een specifieke zorgplicht en een algemeen verbod. Een algemene zorgplicht houdt in dat zowel overheden, bedrijven als burgers verantwoordelijk zijn voor een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Een activiteit waarbij een specifieke zorgplicht geldt is bijvoorbeeld het brandveilig gebruik van bouwwerken; als de woningcorporatie weet dat er bijzonder brandgevaar is, dan is de woningcorporatie verplicht er alles aan te doen om een brand te voorkomen. Op grond van het algemene verbod is het verboden om een activiteit te verrichten of na te laten als daardoor aanzienlijke nadelige gevolgen voor de fysieke leefomgeving ontstaan, bijvoorbeeld een milieuverontreiniging die aanzienlijke schade aan de kwaliteit van lucht, bodem of water veroorzaakt.
7. Planschade
Wanneer een woningcorporatie woningen op een weiland wil bouwen moet de bestemming van het weiland ‘agrarisch’ worden gewijzigd in de bestemming ‘wonen’ om woningbouw mogelijk te maken. De woningen van de omwonenden dalen dan in waarde en zij hebben recht op schadevergoeding. Dit wordt doorbelast aan de woningcorporatie. De schade wordt in de nieuwe Omgevingswet bepaald aan de hand van de feitelijke situatie en niet langer aan de hand van de maximale planologische mogelijkheden. Indien de woningen van de omwonenden minder dan 5% in waarde dalen, hebben de omwonenden helemaal geen recht op een schadevergoeding. Dit zorgt ervoor dat de woningcorporatie minder planschade hoeft te betalen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met onze advocaat omgevingsrecht Gabriëlle Steenbakkers (g.steenbakkers@bresadvocaten.nl of 035 601 59 07)
