Veel huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte bevatten een boeteclausule. Op overtreding van de voorwaarden van de huurovereenkomst is dan een forse boete gesteld. Vaak maken deze boeteclausules geen onderscheid naar gelang de ernst en aard van de overtreding (wanprestatie). Een boeteclausule moet afschrikkende werking hebben en vanuit die gedachte is nuancering wel het laatste waaraan een verhuurder behoefte heeft. In het verleden kon een verhuurder hiermee nog weg komen, omdat rechters in een situatie dat een boete wel erg fors werd geoordeeld nog altijd de mogelijkheid hadden om een boete te matigen. Sinds de uitspraak van het Hof van Justitie EU d.d. 30 mei 2013 (C-488/11) is dit echter anders geworden.
Het Hof van Justitie heeft in deze uitspraak meerdere beslissingen genomen. Op de eerste plaats heeft het Hof van Justitie beslist dat een boetebeding in een huurovereenkomst tussen bedrijfsmatig handelende verhuurder (bijvoorbeeld woningcorporatie) en een niet-bedrijfsmatige huurder, valt onder de werking van Richtlijn 93/13 EEG. Op de tweede plaats heeft het Hof van Justitie beslist dat de Nederlandse rechter verplicht is om ambtshalve te toetsen (dus ook als er niet om wordt gevraagd) of sprake is van een oneerlijk beding. Tenslotte is beslist dat, indien wordt vastgesteld dat sprake is van een oneerlijk beding, de Nederlandse rechter geen bevoegdheid heeft om de inhoud van het beding te herzien. Ingeval van een oneerlijk beding mag de Nederlandse rechter het boetebedrag (dus) niet verlagen, maar is hij verplicht het beding voor de huurder buiten toepassing te laten.
Deze uitspraak van het Hof van Justitie heeft tot gevolg dat professionele verhuurders van woonruimte er verstandig aan doen om het boetebeding zorgvuldiger op te stellen. Het beding zal in ieder geval onderscheid moeten maken naar de aard en de ernst van de overtreding. Er zal als het ware een lijst van overtredingen moeten worden gemaakt en per overtreding zal de boete moeten worden bepaald. Dat is nog geen gemakkelijke taak, omdat op dit moment nog niet bekend is welke maatstaf rechters zullen aanleggen.
